【Abstrait】Ces dernières années, le marché immobilier chinois a continué d’être léthargique. Les sociétés immobilières ne sont pas seulement affectées par la situation économique externe, mais aussi parce que le gouvernement a renforcé la réglementation et la gestion de l’immobilier, les marges bénéficiaires ont été fortement compressées, ce qui a entraîné la faillite de sociétés immobilières individuelles. Cela a donné lieu à une série de conflits économiques, en particulier la question du prix du projet de construction de l’entrepreneur et de la garantie salariale des travailleurs migrants. Sur la base de l’objectif de l’établissement du système de priorité pour les prix des projets de construction, ce document analyse et étudie la nature, le sujet, la portée, les conditions d’exercice et l’ordre de remboursement des prix des projets de construction conformément aux dispositions des lois, règlements, interprétations judiciaires et documents judiciaires locaux pertinents, combinés aux cas pertinents.

【Mots-clés】Priorité, objet, portée, conditions d’exercice, ordre de liquidation

Depuis la réforme et l’ouverture, le marché immobilier est en plein essor et les promoteurs ont gagné beaucoup d’argent. Avec l’expansion continue de la demande d’achat de logements, divers capitaux continuent d’être investis sur le marché immobilier et le nombre de sociétés immobilières a atteint plus de 90 000. Avec l’afflux de concurrents, le marché immobilier se sature peu à peu. Avec le nouveau cycle de réglementation et de contrôle du marché immobilier, le marché immobilier chinois a commencé à devenir léthargique. Le point le plus évident est que le cadre de vie des promoteurs devient de plus en plus sévère, que les marges bénéficiaires de l’ensemble de l’industrie sont de plus en plus faibles, et que même les sociétés immobilières ont fait faillite. L’auteur a effectué des recherches sur le site Web des annonces du tribunal populaire et a utilisé les annonces immobilières et de faillite comme mots-clés, montrant que du 8 janvier 2020 au 29 août 2021, en moins de deux ans, il y a eu plus de 750 annonces de faillite de promoteurs à travers le pays. Auparavant, investir dans l’immobilier était rentable, mais aujourd’hui, investir dans l’immobilier peut se faire à perte. Bien que les faillites soient toutes des promoteurs de petite et moyenne taille, certaines sociétés immobilières nationales bien connues ont également fait défaut sur leurs dettes, et la chaîne du capital est confrontée à un énorme test.

Les promoteurs seront confrontés à de nombreux problèmes lorsqu’ils feront faillite, en particulier des problèmes de stabilité sociale dus au non-paiement des salaires aux travailleurs migrants. Par conséquent, dans la pratique judiciaire, le gouvernement local prend souvent l’initiative d’intervenir dans le procès de faillite du promoteur et organise directement ou indirectement l’ordre de remboursement de sujets spéciaux dans le cas de faillite par divers canaux.

La loi sur les contrats a été la première à établir le système de priorité pour le paiement du prix du projet de construction, qui fournit une base juridique à l’entrepreneur pour exercer le droit de priorité sur le prix du projet de construction. L’article 807 du Code civil maintient ce système. Le Tribunal populaire suprême et les hautes cours locales ont publié les documents judiciaires correspondants pour fournir des règles détaillées pour l’exercice du droit de priorité par l’entrepreneur. Cependant, il existe encore un grand nombre de problèmes dans la réalisation de la priorité des projets de construction dans la pratique judiciaire. Par conséquent, sur la base du système lui-même, l’auteur mènera l’analyse et la recherche suivantes à travers des cas pratiques.

1. Qualification de la priorité du prix du projet de construction dans le cadre d’une procédure de faillite

La question qualitative de la priorité des fonds des projets de construction a toujours été controversée dans les cercles théoriques. Il y a trois points de vue principaux : la théorie de l’hypothèque légale, la théorie de la priorité et la théorie du privilège^[]。 Toutefois, de l’avis de l’auteur, elle devrait être reconnue comme une priorité légale, du moins dans les procédures de faillite. Bien que la loi sur les faillites ne stipule pas expressément que la priorité du prix du projet de construction est un droit d’exclusion, ni l’ordre de répartition entre le droit d’exclusion et la priorité du projet de construction, dans les procédures de faillite, de nombreux tribunaux, y compris la Cour populaire suprême, ont qualifié la priorité des projets de construction de droit d’exclusion. Par exemple, l’affaire directrice n° 73 de la Cour populaire suprême ; (2015) Min Shen Zi n° 3382, à savoir le nouveau procès du différend sur le droit d’exclusion entre China Railway Construction Engineering Group Co., Ltd., China Railway Construction Engineering Group Co., Ltd. Southwest Branch et Guizhou Nanfang Huitong Shihua Micro Hard Disk Co., Ltd. ; (2021) Chuan 01 Min Zhong n° 7273, à savoir le différend lié à la faillite entre Sichuan Wanqian Real Estate Development Co., Ltd. et Sichuan Hongyun Construction Engineering Co., Ltd. ; (2017) Zhe 07 Min Chu n° 835, c’est-à-dire un différend sur le droit d’exclusion entre l’équipe d’installation hydroélectrique de Dawei du district de Wucheng, dans la ville de Jinhua, et le défendeur Jinhua Zhihe Education Investment Co., Ltd. En reconnaissant le litige relatif à la priorité des projets de construction dans les procédures de faillite comme un litige relatif au droit d’exclusion, le tribunal a indubitablement affirmé que la priorité du prix des projets de construction dans les procédures de faillite est de la nature du droit d’exclusion.

Deuxièmement, l’objet de la priorité du projet de construction

L’entrepreneur a le droit de priorité pour les projets de construction, et il n’y a pas d’objection ni dans la théorie ni dans la pratique judiciaire, et ne sera pas repris dans cet article. Ce qui suit expose principalement la question de savoir si le sous-traitant, le constructeur proprement dit et les participants à l’enquête, à la conception, à la surveillance et aux autres parties ont la priorité du projet de construction.

(1) Sous-traitants

Le sous-traitant légal a bien entendu la priorité du projet de construction. La question de savoir si le sous-traitant illégal bénéficie de la priorité des projets de construction n’a pas d’opinion unifiée sur cette question, que ce soit en théorie ou en pratique judiciaire. Grâce à un grand nombre de lois, de règlements et de recherches dans des dossiers, l’auteur a constaté qu’une proportion considérable de juges soutenaient la priorité des sous-traitants illégaux.

Le premier tribunal civil de la Cour populaire suprême, Haute Cour du Zhejiang^[], Haute Cour de l’Anhui^[]Il a été jugé que, même si le contrat était invalide, la négligence de l’entrepreneur dans l’exercice du droit de priorité porterait atteinte aux intérêts du sous-traitant. Dans ce cas, tant que le sous-traitant achève le projet de construction correspondant conformément au contrat et passe l’acceptation de la qualité, il remplira certainement les conditions de remboursement pour bénéficier de la priorité du projet de construction. Le sous-traitant peut réclamer au maître d’ouvrage une indemnité prioritaire pour le prix du projet de construction entrepris par le maître d’ouvrage dans le cadre du prix du projet dû par le maître d’ouvrage.

(2) Le constructeur réel

Bien que le Code civil et l’interprétation de la Cour populaire suprême sur les questions relatives à l’application de la loi dans les affaires impliquant des litiges relatifs à des contrats de construction (I) (ci-après dénommés « interprétation judiciaire I ») contiennent des dispositions relativement claires sur les questions liées aux projets de construction, il n’existe pas de dispositions explicites sur la question de savoir si le constructeur peut exercer le droit de priorité sur les projets de construction, ni de conditions spécifiques pour l’exercice des droits. Dans la pratique judiciaire, les tribunaux populaires rendent généralement des jugements différents du même type sur cette question.

1. Lorsque le contrat est valide, la priorité du projet de construction du constructeur effectif

Lorsque le contrat est valide, le constructeur effectif jouit de la priorité du projet de construction. Voici pourquoi :

Tout d’abord, dans la pratique judiciaire, de nombreux tribunaux s’accordent à dire que le constructeur réel a le droit de priorité pour les projets de construction. Même certains documents judiciaires locaux délivrés par les hautes cours provinciales stipulent clairement que le constructeur réel a un droit prioritaire sur le prix du projet de construction. Par exemple, Guangdong^[]Jiangsu^[]Hebei^[], les hautes cours du Sichuan et d’autres juridictions provinciales^[]Il est jugé que tant que la qualité du projet de construction est acceptée, le constructeur effectif bénéficiera de la priorité du prix du projet de construction, et la prétention du constructeur effectif de confirmer qu’il jouit du droit prioritaire d’indemnisation pour le projet de construction doit être étayée. La différence est que le Tribunal populaire supérieur du Zhejiang et le Tribunal populaire supérieur du Hebei estiment que ce n’est que lorsque l’entrepreneur ou le sous-traitant illégal doit à l’entrepreneur réel le paiement du projet et qu’il néglige de réclamer le paiement du projet à l’employeur, que le projet de construction réel peut être exercé.

Deuxièmement, si le constructeur réel achève la tâche de construction du projet de construction grâce à la main-d’œuvre et que son apport en main-d’œuvre s’est matérialisé dans le bâtiment ou la structure, il devrait être protégé par le système de priorité du projet de construction contre l’intention initiale de l’établissement du système de priorité du projet de construction, sinon il viole l’intention législative initiale du système de priorité et viole le principe d’équité. Il y a aussi des affaires devant la Cour populaire suprême qui soutiennent ce point de vue. Par exemple, dans l’affaire (2019) Zui Gao Fa Min Zhong n° 134, le tribunal de première instance a estimé que bien que le contrat de construction soit invalide et que le projet n’ait pas été achevé et accepté, la rémunération du personnel et des matériaux dans le projet de construction avait déjà eu lieu et s’était matérialisée dans la construction en cours, et l’entrepreneur avait le droit prioritaire d’être indemnisé pour la partie achevée si l’employeur devait le paiement du projet. À cet égard, la CPS a confirmé.

2. En cas de nullité du contrat, la priorité du projet de construction du constructeur

Sur cette question, la pratique judiciaire est très controversée. Selon l’un d’eux, le contrat est invalide et le constructeur effectif ne bénéficie pas de la priorité du projet de construction pour les raisons suivantes : premièrement, la revendication de la priorité se fonde sur le fait que les parties au différend ont une relation juridique juridique et valable avec le contrat de construction du projet de construction, et que l’acte d’affiliation est expressément interdit par les lois chinoises, et que le constructeur réel, en tant que sujet du contrat illégal, n’a pas la légitimité et la légitimité de bénéficier de la priorité du projet de construction. Par exemple, le tribunal populaire intermédiaire de Guangyuan de la province du Sichuan (2017) Chuan 08 Min Zhong n° 1210 a statué que l’objectif du droit de priorité est de protéger les intérêts de l’entrepreneur, mais que le principe est que le contrat est légal et valide. La sous-traitance illégale elle-même est un acte abandonné par la loi, et le constructeur lui-même, en tant que sujet de la sous-traitance illégale, ne devrait certainement pas bénéficier de la priorité du projet de construction. Cela reflète l’évaluation négative des actes illégaux par la loi. Deuxièmement, si l’entrepreneur peut bénéficier de la priorité du prix du projet de construction, cela minera l’orientation de la loi vers la valeur. Les sous-traitants illégaux bénéficient d’actes illégaux, ce qui encouragera le comportement d’affiliation ou de prêt de qualifications déguisées, ce qui aura un impact négatif sur le développement durable du marché de la construction et le maintien d’un ordre de marché stable, et sapera également l’autorité de la loi. Par exemple, dans l’affaire Liao Min Zhong n° 71 (2020), le tribunal a jugé que la sous-traitance du projet par l’entrepreneur à une personne non qualifiée était un sous-contrat illégal, et que l’acte était interdit par la loi. Si le constructeur réel est autorisé à revendiquer directement le droit de priorité d’être indemnisé pour le prix du projet auprès de l’employeur, il s’agit d’un acte d’encouragement à l’affiliation ou de prêt de qualifications déguisées, ce qui n’est pas propice à la gestion des qualifications des entreprises de construction et à la réglementation du marché de la construction.

Selon un autre point de vue, le contrat n’est pas valide et que l’entrepreneur réel a toujours la priorité. Les raisons en sont les suivantes : Tout d’abord, après la confirmation de la nullité du contrat de construction, les matériaux et la main-d’œuvre investis par l’entrepreneur dans le projet de construction sont objectivement impossibles à restituer, et la nature du paiement du projet impayé ne changera en aucune façon en raison de l’invalidité du contrat. Deuxièmement, selon les dispositions de l’interprétation I du génie de la construction, si l’employeur ne paie pas le paiement du projet, l’entrepreneur peut bénéficier de la priorité du projet de construction tant qu’il revendique ses droits dans le délai prescrit. En effet, ni le Code civil ni l’Interprétation I de l’ingénierie de la construction ne stipulent que le droit de priorité exige la validité du contrat, et qu’il devrait être admis si la loi ne l’interdit pas. Dans l’affaire (2019) Zui Gao Fa Min Zhong n° 314, la CPS a estimé que ni les lois pertinentes ni les interprétations judiciaires ne prévoyaient que le contrat de construction pouvait être valide pour revendiquer la priorité d’un projet de construction. Dans le cas où le contrat était invalide, le projet concerné par l’affaire avait dépassé l’achèvement et la réception, et l’entrepreneur a revendiqué la priorité dans un délai raisonnable, de sorte que le jugement du tribunal de première instance selon lequel il bénéficiait de la priorité du projet de construction a été confirmé.

De l’avis de l’auteur, même si le contrat n’est pas valide, le constructeur actuel devrait toujours bénéficier de la priorité du projet de construction pour les raisons suivantes :

Premièrement, la première chambre civile de la Cour populaire suprême, dans l’article « Civil Trial Guidance and Reference », volume 60, a estimé que l’objectif de la mise en place du système de priorité pour les projets de construction est de protéger les intérêts des travailleurs migrants et de faire en sorte que les constructeurs puissent obtenir le paiement du projet en temps voulu, ce qui est une priorité accordée par la loi. Même si le contrat est jugé invalide, la mise en place du système lui-même ne peut exclure la priorité du constructeur réel. Par conséquent, lorsque le montant du coût de construction peut être déterminé, l’affirmation de l’employeur selon laquelle le contrat de construction est invalide ne peut pas être établie pour confirmer que la partie à la construction ne jouit pas de la priorité sur l’argent de la construction.

Deuxièmement, dans la pratique judiciaire, il existe de nombreuses affaires et documents judiciaires locaux qui soutiennent que la priorité des projets de construction n’est pas affectée par la nullité du contrat. La Cour populaire suprême (2015) Min Shen Zi n° 2185 et la Cour populaire suprême (2015) Min Shen Zi n° 2701 reconnaissent toutes deux ce point de vue. En 2018, le Tribunal populaire supérieur du Jiangsu a clairement stipulé à l’article 15 de la réponse aux projets de construction que la priorité des projets de construction n’est pas affectée par la validité du contrat de construction.

(3) Enquête, conception, supervision et autres participants

À l’heure actuelle, un consensus fondamental s’est dégagé dans la pratique judiciaire, selon lequel les équipes chargées de la conception, de la supervision et de l’enquête ne jouissent pas du droit de priorité. La raison principale est que l’entrepreneur matérialise le produit final dans un bâtiment après une série de travaux. Bien que les travaux d’arpentage, de conception et de supervision soient très importants et indispensables, les géomètres et les concepteurs sont davantage incarnés dans les réalisations techniques, et leur travail n’est pas directement matérialisé dans les bâtiments, ils ne bénéficient donc pas de la priorité. De même, la partie qui supervise n’est pas prioritaire. Grâce à un grand nombre de recherches, l’auteur n’a trouvé que la Commission d’arbitrage de Tianjin^[]Ceux qui sont d’accord avec la conception, l’étude et la supervision peuvent profiter de la priorité du projet de construction.

3. Le champ d’application de la priorité des projets de construction

(1) Les dépenses réelles telles que la rémunération du travail et les paiements de matériaux

L’étendue de l’indemnisation de la priorité correspond principalement aux dépenses réelles encourues par l’entrepreneur, y compris la rémunération de la main-d’œuvre et le paiement des matériaux qui devraient être payés, et n’inclut pas les pertes causées par la violation du contrat^[]。 Dans la pratique, les points de vue divergent sur la question de savoir si les intérêts entrent dans le champ d’application du remboursement prioritaire. Par exemple, dans l’affaire (2017) Zui Gao Fa Min Zhong n° 611, la Cour populaire suprême a statué que les intérêts entraient dans le cadre du remboursement prioritaire. Dans l’affaire (2018) Zui Gao Fa Min Zhong n° 432, la Cour populaire suprême a également statué que les intérêts ne devaient pas être inclus dans le champ d’application de l’indemnisation prioritaire des entrepreneurs. Cependant, avec la promulgation de l’interprétation I de l’ingénierie de la construction, cette question a été clarifiée à l’article 40, c’est-à-dire que les intérêts, les dommages-intérêts, les dommages-intérêts, etc. ne sont pas dans le champ d’application de l’indemnisation.

(2) Avances

L’auteur estime que les dépenses payées par l’entrepreneur pour la bonne réalisation du projet de construction devraient être incluses dans le champ d’application de l’indemnité prioritaire pour le projet de construction^[]。 Les principales raisons sont les suivantes :

Tout d’abord, la construction anticipée est plus courante sur le marché de la construction au pays et à l’étranger, et est depuis longtemps devenue une pratique dans l’industrie de la construction. À l’heure actuelle, le marché de l’industrie de la construction est sérieusement saturé, et l’employeur occupe une position dominante absolue, et l’entrepreneur ne peut qu’accepter diverses conditions déraisonnables proposées par l’employeur afin de pouvoir contracter le projet. Cela comprend l’avancement de la construction d’immobilisations. Si les avances sont exclues du champ d’application de l’indemnité prioritaire, il est évidemment contraire à l’objet du Code civil de protéger le développement sain de l’ensemble de l’industrie de la construction.

Deuxièmement, si l’avance est exclue du champ d’application de l’indemnité prioritaire, cela rendra la situation d’avance plus courante et plus défavorable au développement de l’industrie de la construction. Dans le cadre de la construction d’un projet de construction, le paiement des matériaux et d’autres dépenses qui auraient dû être payées à l’avance par l’employeur sont transférés à l’entrepreneur, ce qui réduit sans aucun doute la responsabilité de l’employeur et augmente la charge de travail de l’entrepreneur. Si la loi ne protège pas la partie de l’avance, l’entrepreneur perd le droit prioritaire d’être indemnisé pour la partie de l’argent due à l’acte de faire l’avance, afin que l’employeur puisse réduire sa propre pression financière et faire supporter à l’entrepreneur la perte de matériaux et autres pertes. L’employeur obtient un double avantage en exigeant de l’entrepreneur qu’il avance des fonds. Cela encourage sans aucun doute les employeurs à confier des projets à des entreprises qui sont disposées à avancer des fonds, ce qui fait en sorte que la situation de construction non seulement ne diminue pas, mais s’intensifie.

Troisièmement, il existe de nombreuses décisions dans la pratique judiciaire qui appuient l’inclusion des avances dans le champ d’application de la priorité. Lorsque l’entrepreneur avance des fonds pour la construction, les fonds correspondants avancés sont utilisés pour les activités de construction, de sorte qu’ils se matérialisent dans une partie du bâtiment et créent la valeur correspondante du projet. Dans l’intérêt du contractant et de la protection des créances salariales des travailleurs migrants, l’avance sur le projet devrait être incluse dans le champ d’application du remboursement prioritaire. De plus, l’entrepreneur dans une position défavorisée peut être indemnisé pour l’avance de fonds du projet en premier, ce qui est plus propice au maintien de l’équilibre de statut entre les parties à la transaction. Dans l’affaire (2017) Zui Gao Fa Min Zhong n° 611 et l’affaire (2018) Zui Gao Fa Min Zhong n° 432, le fonds d’avance a été inclus dans le champ d’application prioritaire.

Quatrièmement, certains tribunaux populaires provinciaux ont rendu des interprétations pertinentes, stipulant clairement que les dépenses réelles, telles que les avances pour les projets de construction, ont la priorité sur les projets de construction. Par exemple, la Haute Cour provinciale du Jiangsu et la Haute Cour du Zhejiang stipulent expressément que le droit de priorité de l’entrepreneur à l’indemnisation comprend l’avance de fonds.

Quatrièmement, les conditions d’exercice de la priorité des projets de construction

(1) Le projet est achevé

1. Acceptation de la qualité qualifiée

Si le projet de construction est achevé et passe la réception de qualité, conformément aux dispositions de l’article 38 de l’interprétation judiciaire I, l’entrepreneur bénéficie bien entendu de la priorité de l’escompte, de la vente aux enchères et de la vente du prix du projet contracté.

2. Acceptation sans réserve

Si le projet de construction est achevé mais que l’expérience n’est pas à la hauteur, l’employeur a le droit d’exiger de l’entrepreneur qu’il répare, retravaille ou reconstruise sans indemnité dans un délai raisonnable conformément à l’article 801 du Code civil. Si l’entrepreneur passe la réception après la remise en état, la revendication de l’entrepreneur pour le droit prioritaire à l’indemnisation pour le projet de construction doit être soutenue par le tribunal populaire. Toutefois, avant que l’entrepreneur n’ait passé la réception des réparations, des travaux ou de la reconstruction, ou qu’il ne soit réputé avoir passé la réception, il ne peut revendiquer le droit prioritaire de réparation pour le projet de construction et assume la responsabilité de la rupture du contrat.

3. Utilisation à l’avance sans acceptation

Bien que le projet n’ait pas été accepté, mais que l’employeur entre dans l’immeuble sans autorisation et utilise le projet de construction à l’avance, une telle utilisation précoce indique implicitement que l’employeur reconnaît les résultats des travaux de l’entrepreneur, ce qui est conforme aux dispositions de l’acceptation implicite. Selon les dispositions de l’interprétation judiciaire, si l’employeur utilise un projet de construction qui n’a pas été achevé et accepté sans autorisation, la date d’achèvement du projet de construction doit être la date d’achèvement à compter de la date du transfert de possession. Par conséquent, depuis la date du transfert, le projet est réputé avoir dépassé l’acceptation, et il doit être traité conformément à la priorité du projet de construction achevé et qualifié.

(2) Le projet n’est pas achevé

Pour les projets de construction qui ne sont pas encore achevés, conformément à l’article 39 de l’interprétation judiciaire I, si l’entrepreneur réclame la priorité d’indemnisation pour la partie de la construction entreprise par l’entrepreneur, pour autant que la qualité de la partie du projet soit assortie de réserves, le tribunal populaire doit la soutenir.

La loi stipule que tant que la qualité du projet de construction passe la réception, l’entrepreneur a la priorité sur la partie qui passe la réception, et ne stipule pas que l’entrepreneur ne peut pas être en faute. Si la priorité de l’entrepreneur est exclue au seul motif que l’entrepreneur est en faute, les résultats de la main-d’œuvre de l’entrepreneur ne peuvent pas être protégés, ce qui est incompatible avec l’objectif législatif de la priorité des projets de construction. Si l’entrepreneur est fautif, il assume la responsabilité correspondante en cas de violation du contrat conformément à la loi, et les droits et intérêts légitimes de l’employeur peuvent être protégés par l’exercice de la responsabilité pour violation du contrat. Sur cette base, l’exclusion de sa priorité est contraire au principe d’équité en droit civil.

Dans l’affaire Su 04 Min Chu n° 306 (2019), le tribunal populaire intermédiaire de la ville de Changzhou, dans la province du Jiangsu, a estimé que bien que le projet en cause n’ait pas été achevé, si l’entrepreneur était de qualité acceptable, il avait la priorité sur le prix du projet de construction pour cette partie du projet. Dans l’affaire Xiang 12 Min Chu n° 127 (2020), le tribunal populaire intermédiaire de la ville de Huaihua, dans la province du Hunan, a également adopté le même point de vue.

5. Le délai d’exercice de la priorité des projets de construction dans le cadre d’une procédure de faillite

Il y a trois conditions pour l’exercice du droit de priorité sur un projet de construction : premièrement, l’employeur ne paie pas le prix du projet dans les délais et le calendrier convenus dans le contrat ; Deuxièmement, l’entrepreneur a exhorté le maître de l’ouvrage à payer le prix dans un délai raisonnable, mais le maître de l’ouvrage n’a pas payé dans le délai imparti ; Troisièmement, le droit doit être exercé dans le délai d’exclusion de 18 mois à compter de la date à laquelle le paiement du projet aurait dû être effectué. En ce qui concerne le délai d’exercice du droit de priorité des projets de construction, la plus grande difficulté en pratique réside dans la détermination du point de départ. C’est-à-dire qu’une fois que le moment où le prix de construction doit être payé est déterminé, on peut juger si le temps pour revendiquer la priorité dépasse la période d’exclusion.

Le droit de priorité des projets de construction est un droit privé, et le délai imparti au bénéficiaire de la priorité pour exercer le droit de priorité doit être conforme au principe de l’autonomie de la volonté en droit civil. En bref, conformément au principe de l’autonomie de volonté dans les actes civils, si les parties se sont mises d’accord sur le moment du paiement du projet de construction, la date convenue sera la date à laquelle le prix du projet de construction sera payé.

S’il n’y a pas d’accord sur le moment du paiement du paiement du projet dans le contrat de construction, ou s’il y a un accord mais qu’il n’est pas clair, que les deux parties n’ont pas réglé et que le montant de l’arriéré du projet n’est pas clair, le moment de début est déterminé au cas par cas.^[]Si le projet de construction a effectivement été livré à l’employeur, la date de livraison est l’heure de début ; Si la livraison n’est pas terminée, la date de soumission des documents de règlement d’achèvement est l’heure de début ; Si le règlement n’a pas été réglé et que le paiement n’a pas été effectué, la date d’introduction de l’action en justice est le moment du paiement. L’affaire n° 496 (2020) soutient également ce point de vue. Dans les procédures de faillite, conformément à l’article 45 de la loi sur les faillites, le délai imparti à l’entrepreneur pour déclarer le droit de priorité est calculé à partir de la date à laquelle le tribunal populaire annonce l’acceptation de la demande de faillite et ne peut être inférieur à 30 jours ni supérieur à trois mois au plus.

6. La manière dont la priorité des projets de construction est exercée dans le cadre d’une procédure de faillite

(1) Déclarer les droits du créancier

Conformément aux articles 44, 49 et 56 de la loi sur les faillites, une fois que le tribunal a décidé d’accepter la demande de faillite de l’employeur et nommé un administrateur conformément à la loi, l’entrepreneur doit indiquer le montant des droits du créancier lorsqu’il déclare les droits du créancier. En même temps, expliquez s’il y a une sûreté et présentez les preuves correspondantes. De plus, il stipule que l’entrepreneur ne déclare pas correctement le droit de priorité du projet de construction et ne peut pas bénéficier du droit de priorité à indemnisation selon le droit d’exclusion. Il ressort des dispositions légales ci-dessus que l’entrepreneur doit déclarer la priorité du projet de construction à temps et conformément aux procédures légales et fournir les preuves correspondantes, sinon il ne peut pas exercer le droit de priorité pour être indemnisé du prix.

1. Procédure de déclaration de priorité

Bien qu’il y ait de légères différences dans le processus de dépôt pour différents cas, le processus de dépôt est à peu près le suivant :

(1) Le bénéficiaire de priorité du projet de construction prend l’initiative de contacter le gestionnaire pour comprendre le mode de déclaration des droits des créanciers et les pièces justificatives requises ;

(2) Recueillir les preuves pertinentes qui peuvent prouver l’établissement du droit de priorité du projet de construction, et les trier et les compiler dans un livre conformément aux exigences du gestionnaire ;

3° déclarer la priorité du projet de construction à l’administrateur dans le délai fixé par le tribunal, transmettre les pièces justificatives et recevoir le récépissé de la déclaration de priorité ;

(4) Le gestionnaire procède à un audit sur la base des pièces justificatives et rend une conclusion sur l’examen des droits des créanciers ;

(5) Si l’entrepreneur n’est pas satisfait de la conclusion de l’examen, il peut présenter une demande de révision à l’administrateur ;

(6) La conférence des créanciers procède à un nouvel examen conformément à la demande de révision de l’entrepreneur et rend une conclusion d’examen ;

(7) Si l’entrepreneur n’est toujours pas satisfait de la conclusion de l’examen, il doit intenter une action en justice auprès du tribunal populaire pour obtenir la confirmation des droits du créancier dans les 15 jours suivant la conclusion de l’examen.

2. Documents de demande prioritaires

Lorsqu’il soumet les documents à l’appui pour la priorité du projet de construction, l’entrepreneur doit généralement fournir deux ensembles de documents à l’appui, l’un pour l’original et l’autre pour la photocopie. Une fois que le gestionnaire a vérifié que la copie est conforme à l’original, il doit retourner l’original à l’entrepreneur. Bien que les éléments de preuve varient d’un cas à l’autre, les éléments de preuve suivants sont généralement exigés :

(1) Le contrat de construction est utilisé pour prouver qu’il existe une relation juridique légale et effective entre l’entrepreneur et l’employeur, et les deux parties conviennent du montant et du mode de paiement du projet dans le contrat ;

(2) « Rapport d’acceptation d’achèvement », qui est utilisé pour prouver que le contrat de construction a passé l’acceptation d’achèvement et remplit les conditions de paiement ;

(3) La déclaration de règlement du projet, qui est utilisée par l’entrepreneur et l’employeur pour régler le projet concerné par l’affaire et déterminer le montant du prix du projet ;

4) La preuve que le droit de priorité à être indemnisé pour le prix du projet est revendiqué, et qu’il vise à prouver que la priorité est revendiquée dans un délai raisonnable de priorité pour le projet de construction ;

(2) Confirmation de la priorité des projets de construction

Dans le cadre d’une procédure de faillite, toutes les créances déclarées doivent être examinées par l’administrateur et une liste de créances doit être établie, qui est confirmée par le vote de tous les créanciers lors de la première assemblée des créanciers. Pour bénéficier de la priorité des projets de construction, le consentement de la conférence des créanciers est également requis, et le tribunal populaire rend une décision pour confirmer tous les droits du créancier votés. Si le titulaire de la priorité a une objection à l’encontre des droits du créancier, il peut intenter une action en justice devant le tribunal populaire, et le tribunal qui accepte l’affaire de faillite est compétent, et la question de savoir si le droit d’exclusion est valable par voie judiciaire doit être clarifiée.

Selon les articles 8 et 9 de l’interprétation judiciaire III de la loi sur la faillite, si l’entrepreneur a une objection à l’égard des droits du créancier inscrits dans le tableau des droits du créancier, il doit en expliquer les raisons et la base juridique à l’administrateur. Lorsque le gestionnaire reçoit une objection, il doit fournir une explication ou un ajustement. Si l’entrepreneur n’est toujours pas satisfait après l’explication ou l’ajustement de l’administrateur, ou si l’administrateur n’interprète pas ou ne corrige pas, l’entrepreneur doit intenter une action en justice ou un arbitrage pour la confirmation des droits du créancier dans les 15 jours suivant la conclusion de la vérification par la conférence des créanciers. Si l’employeur et l’entrepreneur ont conclu une convention d’arbitrage avant que la demande de faillite ne soit acceptée, l’existence de la convention d’arbitrage exclut la compétence du tribunal populaire, de sorte qu’ils doivent demander l’arbitrage à l’institution d’arbitrage choisie conformément à la convention. Si aucune convention d’arbitrage n’est conclue, une action en justice peut être intentée devant le tribunal populaire d’acceptation de la faillite.

(3) Compensation de la priorité des projets de construction

Le bénéficiaire de priorité du projet de construction a le droit de priorité d’être remboursé pour le projet de construction, mais la propriété du bien est toujours au nom du débiteur et ses actifs doivent être gérés et réalisés par l’administrateur de la faillite. Conformément aux articles 111 et 112 de la loi sur les faillites, la masse de la faillite est soumise à l’élaboration par l’administrateur judiciaire d’un plan de gestion et d’un plan de conversion des prix, qui sont votés par la conférence des créanciers et mis en œuvre après approbation. Dans la plupart des cas, les biens du débiteur sont réalisés par le biais d’une vente aux enchères, et le prix de la vente aux enchères est remboursé en fonction de la priorité de remboursement. Si l’argent du projet de construction de l’entrepreneur ne peut pas être entièrement remboursé par le biais d’une vente aux enchères du projet de construction, la partie impayée est considérée comme des droits du créancier ordinaire et distribuée dans la même proportion que les autres droits du créancier ordinaire.

7. L’ordonnance de remboursement de la priorité du projet de construction dans le cadre d’une procédure de faillite

L’article 807 du Code civil donne à l’entrepreneur le droit de priorité pour le projet de construction construit par la main-d’œuvre, qui est une priorité légale et ne nécessite pas d’accord préalable entre l’entrepreneur et l’employeur, ni n’a besoin d’être enregistré auprès des autorités compétentes, et il entrera en vigueur tant que le constructeur immobilier ne paiera pas le prix du projet correspondant comme convenu.

Selon l’article 113 de la loi sur la faillite et l’article 3 de l’interprétation judiciaire II de la loi sur la faillite, l’ordre de liquidation et de remboursement de la faillite est : les sûretés, les frais de faillite, les dettes communes, les créances des employés, les impôts et les créances ordinaires.

En ce qui concerne la nature de la priorité des projets de construction dans les procédures de faillite, la pratique judiciaire actuelle la considère comme une sorte de droit d’exclusion. Dans les procédures de faillite, conformément à l’article 36 de l’interprétation judiciaire I sur les projets de construction, la priorité des projets de construction prime sur les hypothèques, les gages et les autres droits des créanciers garantis. C’est-à-dire que la priorité du projet de construction a priorité sur les autres créances, y compris les créances garanties avec droits hypothécaires, droits de gage, etc. Lorsque la priorité d’un projet de construction existe en même temps que d’autres droits fondés sur une sûreté, le droit de priorité d’un projet de construction a priorité sur les autres droits d’exclusion fondés sur une sûreté à titre indemnitaire.^[]

Par conséquent, en cas de liquidation judiciaire, la priorité des projets de construction a priorité sur les autres droits d’exclusion fondés sur des sûretés, c’est-à-dire que l’ordre de remboursement des droits de priorité des projets de construction doit être précédé du droit d’exclusion fondé sur des sûretés. L’arrêt (2016) Wan Min Zhong n° 491 soutient le point de vue ci-dessus.

Auteur : Cabinet d’avocats Sichuan Qianhao, Dong Honglin, He Wei

Source : Comité professionnel juridique de l’immobilier et de la construction de l’Association des avocats de Chengdu

Cet article est l’opinion personnelle de l’auteur et ne représente pas la position de l’Association des avocats de Chengdu

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