Le 1er janvier 2022, l’Accord de libre-échange entre le gouvernement de la République populaire de Chine et le gouvernement royal du Cambodge (ci-après dénommé « l’accord de libre-échange Chine-Cambodge ») est entré en vigueur, ce qui en fait le premier accord de libre-échange signé par la Chine après le déclenchement de l’épidémie et le premier accord de libre-échange à créer un chapitre distinct sur la coopération de l’initiative « la Ceinture et la Route ». Le Cambodge a également grandement bénéficié de l’initiative chinoise Belt and Road (BRI), en particulier dans la construction d’énergie hydroélectrique, de routes, de ponts, d’aéroports et de ports. En outre, l’autoroute en construction a également joué un rôle dans l’ouverture du cercle économique de la capitale et la stimulation de l’économie le long de la route, et investir dans l’immobilier cambodgien sur cette base est également devenu une tendance. Cet article analysera les questions pertinentes de l’investissement dans l’immobilier cambodgien du point de vue de la réglementation cambodgienne en matière d’investissement.

1. Le système juridique cambodgien en matière d’investissement

(1) Loi cambodgienne sur l’investissement

La loi sur l’investissement restreint les activités d’investissement de tous les Cambodgiens et étrangers au Cambodge et stipule clairement les autorités d’investissement, les procédures d’investissement, les garanties d’investissement, les politiques d’incitation, la propriété foncière et son utilisation, l’utilisation de la main-d’œuvre, le règlement des différends, etc. Le Conseil pour le développement du Cambodge (CDC), l’autorité chargée de l’investissement, est le seul guichet unique pour les questions de reconstruction, de développement et de réglementation de l’investissement, composé du Conseil cambodgien pour la reconstruction et le développement et de la Commission cambodgienne de l’investissement. L’agence est chargée d’évaluer et de prendre des décisions sur toutes les activités de reconstruction, de développement et de projets d’investissement, d’approuver les projets d’investissement éligibles pour lesquels les investisseurs demandent à être enregistrés et de délivrer les certificats d’enregistrement définitifs. Toutefois, pour les projets d’investissement dont les conditions sont les suivantes, il est nécessaire de les soumettre à l’approbation du Bureau du Conseil des ministres : (1) le montant de l’investissement dépasse 50 millions de dollars américains ; (2) impliquent des questions politiquement sensibles ; (3) l’exploration et la mise en valeur des minéraux et des ressources naturelles ; (4) peut avoir des effets négatifs sur l’environnement ; (5) les projets d’infrastructure, y compris les projets BOT, BOOT, BOO et BLT ; (6) Stratégie de développement à long terme. En outre, la loi sur l’investissement stipule la propriété et l’utilisation des terres : (1) la propriété des terres utilisées pour des activités d’investissement doit appartenir à une personne physique cambodgienne ou à une personne morale de nationalité cambodgienne détenant directement plus de 51 % des actions ; (2) Les investisseurs sont autorisés à utiliser les terres sous la forme de concessions, de baux à long terme à durée indéterminée et de baux à court terme renouvelables. Les investisseurs ont le droit de posséder et d’utiliser des biens immobiliers et des biens privés comme garantie.

2) Dispositions relatives au droit au logement au Cambodge

La loi sur les droits de propriété immobilière des étrangers réglemente la propriété des maisons au Cambodge par les étrangers :

1. Les étrangers qui disposent de conditions suffisantes conformément à la loi peuvent être propriétaires de la partie privative de la maison à plusieurs propriétaires et avoir le droit de l’utiliser et de profiter des avantages prévus par la partie publique.

2. Les étrangers sont autorisés à posséder des parties privatives des maisons à plusieurs propriétaires au-dessus du premier étage, mais ils ne sont pas autorisés à posséder des droits de propriété aux étages inférieurs et inférieurs. La proportion et le mode de calcul des droits de propriété d’un étranger dans la partie privative d’une maison à plusieurs propriétaires doivent être prescrits par un décret gouvernemental.

3. Seule la partie privative d’une maison à plusieurs propriétaires peut être proposée à la propriété privée, tandis que la partie publique d’une maison à plusieurs propriétaires doit être réservée à l’usage commun de tous les propriétaires d’une maison à plusieurs propriétaires.

4. Dans tous les cas, le terrain dans la zone où se trouve la maison à plusieurs propriétaires ne doit pas être la propriété d’un propriétaire communal spécial.

5. Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder la partie privative d’une maison à plusieurs propriétaires dans un rayon de 30 km de la frontière terrestre, à moins que la maison à plusieurs propriétaires ne soit située dans une zone économique spéciale, une zone de concentration résidentielle importante et une zone désignée par le gouvernement royal du Cambodge.

6. Dans le cas où une maison à plusieurs propriétaires est construite sur un terrain loué à un tiers, un étranger peut louer une partie privative pour une longue durée, tout comme un citoyen du Royaume du Cambodge.

2. Dispositions relatives aux méthodes d’investissement

1. Investissements directs étrangers

Les activités d’investissement au Cambodge sont relativement souples et ne sont pas soumises à des restrictions de nationalité (à l’exception des dispositions de la loi foncière sur les droits de propriété foncière). Sauf dans les zones où l’intervention étrangère est interdite ou restreinte, les investisseurs étrangers peuvent librement mettre en œuvre des projets d’investissement en s’enregistrant auprès du ministère du Commerce sous la forme de particuliers, de partenariats, de sociétés et d’autres organisations commerciales et en obtenant les licences commerciales appropriées. Cependant, le projet pour bénéficier d’incitations à l’investissement doit demander l’enregistrement des investissements auprès du Conseil pour le développement du Cambodge et obtenir un certificat d’enregistrement final avant de pouvoir être mis en œuvre. Les projets d’investissement dont l’investissement a été approuvé sont appelés « projets d’investissement admissibles ».

2. Coentreprises

Des projets d’investissement qualifiés peuvent être établis sous la forme de coentreprises. La coentreprise peut être formée par une entité cambodgienne, une entité cambodgienne + étrangère, ou une entité expatriée. Un organisme du gouvernement royal peut également agir en tant que partenaire de coentreprise. Il n’y a aucune restriction quant à la nationalité ou à la proportion d’actionnariat des actionnaires, sauf lorsque la coentreprise possède ou se propose de posséder des terres ou des intérêts fonciers dans le Royaume du Cambodge. Dans ce cas, le taux de participation maximal des personnes physiques ou morales qui ne sont pas des entités cambodgiennes ne doit pas dépasser 49 % au total.

Afin de mieux éviter les risques juridiques liés à l’investissement dans l’immobilier cambodgien, il est nécessaire de distinguer les types de droits de propriété foncière au Cambodge.

3. Classification des droits de propriété foncière au Cambodge

Selon la loi de 2010 sur la propriété, les étrangers au Cambodge peuvent également posséder certaines propriétés. Cependant, ces titres sont limités aux immeubles avec des titres de copropriété, qui ne sont disponibles que pour les immeubles d’appartements nouvellement construits. En vertu des règles de titre de copropriété, les investisseurs étrangers ne peuvent pas légalement posséder des appartements au rez-de-chaussée, et la proportion de tous les biens immobiliers à capitaux étrangers ne peut atteindre qu’un maximum de 70 % d’un immeuble en copropriété. Cependant, les étrangers peuvent louer une maison foncière jusqu’à 50 ans et peuvent la renouveler pour 50 ans supplémentaires.

Le Cambodge a adopté une loi foncière en 1989 et une version révisée de la propriété privée des terres en 2001, qui ont créé un système d’enregistrement foncier pour la délivrance de titres fonciers, qui est toujours applicable aujourd’hui. Depuis lors, plus de 2 millions de titres fonciers ont été accordés à des résidents cambodgiens. Il existe aujourd’hui quatre types de droits de propriété au Cambodge : les titres en dur, les titres souples et la propriété privée des complexes de condominiums – les titres de copropriété et les titres LMAP hautement sécurisés.

1. Droits de propriété

Le titre dur est la forme la plus puissante de propriété au Cambodge et le meilleur titre foncier. Les certificats de titre de propriété sont délivrés par l’Agence nationale de gestion et de planification des terres. Les droits de propriété comprennent des détails qui sont pleinement reconnus par les autorités foncières nationales et les bureaux fonciers. Il existe deux types de droits de propriété durables : l’un est le certificat de détention immobilière (certificat d’utilisation des terres) ; L’un est le certificat de propriété immobilière (certificat d’occupation de la maison), qui peuvent tous deux être hypothéqués auprès de la banque pour des prêts. Cependant, lors du transfert de droits de propriété matérielle, vous devez payer une taxe de transfert de 4 %, et les droits de propriété sont valables pour toujours.

2. Droits de propriété immatériels

Les droits de propriété immatériels sont la forme de propriété la plus courante et constituent une forme de droits de propriété foncière reconnus par le gouvernement local. Les droits de propriété immatérielle sont délivrés par les districts administratifs locaux ou les bureaux de district et ne sont pas nationaux, mais ils constituent également une forme légale de propriété. Afin d’éviter les taxes sur les transactions et certains autres frais, la plupart des transactions immobilières d’occasion sont toujours effectuées sous la forme de titres souples, et la période de validité est soumise à l’enregistrement effectif. Cependant, la plupart des nouvelles transactions de logement sur le marché sont effectuées sous la forme de droits de propriété durables, car les droits de propriété sont la forme la plus fiable et à long terme des droits de propriété foncière.

3. Droits de propriété de la copropriété

Le titre de copropriété est la dernière forme de propriété immobilière et est conçu pour permettre aux étrangers de posséder légalement une propriété au Cambodge. Les étrangers peuvent acheter des droits de propriété dans des immeubles de grande hauteur de plus de deux étages, ce qui n’est pas courant au Cambodge mais se développe rapidement. Le 24 mai 2010, le Cambodge a promulgué la loi sur la propriété étrangère. L’objet de cette loi est de prévoir la copropriété immobilière par des étrangers. Cependant, les étrangers ne sont toujours pas autorisés à posséder des titres fonciers. Ce type de propriété fait référence à un immeuble ou à un immeuble à plusieurs propriétaires, où certaines parties du bâtiment appartiennent entièrement à un seul propriétaire (unités privées) et certaines parties sont détenues conjointement par tous les propriétaires (parties communes). Les titres de copropriété ont été étendus au commerce, en particulier dans les immeubles de bureaux colocataires.

4. Droits de propriété LMAP

Le système de droits de propriété LMAP (Land Management Project) a été introduit par la Banque mondiale au Cambodge afin d’améliorer la sécurité des titres fonciers dans les secteurs de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction. Selon ce modèle, toutes les terres du Cambodge doivent enregistrer les coordonnées GPS. Si vous avez déjà une propriété LMAP et que vous avez un accord frontalier avec les parties environnantes, tous les litiges frontaliers peuvent être résolus et constituent la forme la plus sûre de droits de propriété.

4. Dispositions pertinentes en matière d’achat et de transfert

(1) Lors de l’achat d’un bien immobilier

Afin de déterminer la légitimité du titre avant d’acheter une maison, l’acheteur doit vérifier le titre dur du promoteur et le plan directeur du projet, et vérifier auprès du ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et de la Construction.

Le contrat de vente et d’achat de la propriété doit préciser les détails du titre de copropriété et de la copropriété. Si le contrat ne comporte pas de clause correspondante, il s’agit d’un signal de risque clair pour les acheteurs.

Une fois que le promoteur a remis la maison, il doit gérer les droits de propriété des sous-ménages pour éviter que les constructeurs sans scrupules ne prennent la maison comme hypothèque.

En ce qui concerne les prêts au logement, bien que cela soit difficile, il est toujours possible pour les étrangers d’être éligibles pour demander des prêts au logement s’ils sont au Cambodge. Certains développements ont des partenariats avec des institutions bancaires qui peuvent pleinement aider les expatriés dans l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, la Péninsule Regency et Angkor Tianyi en partenariat avec RHB Bank of Cambodia, et le projet WorldBridge Sports Village en partenariat avec Bank Sathapana (CCB) et Maybank au Cambodge. Si vous souhaitez être approuvé, vous devrez présenter un passeport valide, un certificat de travail, un contrat ou un certificat de travail, un relevé bancaire, etc. Souvent, les exigences de prêt varient en fonction de la situation de l’individu, ce qui nécessite une rencontre avec le commis de banque. Alors que les trois principaux termes à considérer pour un prêt hypothécaire cambodgien sont : le montant du prêt, le taux d’intérêt et les conditions du prêt.

La loi cambodgienne sur la propriété étrangère (2010) stipule que les ressortissants étrangers peuvent bénéficier de la pleine propriété, mais seulement s’ils peuvent acheter jusqu’à 70 % des unités. Dans le quartier central des affaires de Phnom Penh, il existe une forte demande pour des unités en pleine propriété liées à l’étranger. En raison de la forte demande, lorsque le bâtiment sera terminé, il est possible que la proportion du quota que les ressortissants étrangers peuvent acheter soit pleine, et même s’ils ont beaucoup d’argent en main, ils ne pourront pas acheter un ensemble d’unités de première main. Par conséquent, l’achat de propriétés sur plan au Cambodge est courant. Les acheteurs en phase de démarrage peuvent choisir les meilleurs appartements en termes d’étages, d’orientations, etc., et bénéficier d’un avantage en termes de prix, car les promoteurs ont besoin de lever des fonds pour que le projet se déroule sans heurts, et ils offrent souvent des incitations spéciales aux premiers acheteurs, en plus des réductions de prix, ils promettent également des rendements locatifs, des options de financement, une personnalisation précoce et d’autres incitations. Où le rendement locatif garanti (GRR) est un revenu locatif futur garanti par le promoteur ou la société de gestion à l’acheteur de la propriété pour la durée du contrat après la signature du contrat d’achat. Le taux de rendement net standard au Cambodge varie généralement de 4 % à 9 %, généralement sur une période de 2 à 5 ans. Mais il y a d’autres facteurs qui doivent être davantage pris en compte pour garantir l’authenticité des rendements locatifs et leur valeur à long terme.

(2) Lorsque les droits de propriété sont transférés

Tout d’abord, nous avons appris des réglementations détaillées ci-dessus que les étrangers ne peuvent pas acheter de terrains au Cambodge, mais ne peuvent acheter que des bâtiments de plus de deux étages, de sorte que la seule forme de droits de propriété autorisés pour les étrangers est les titres de copropriété. Par conséquent, si nous voulons transférer les biens immobiliers que nous possédons, en fait, nous changeons le nom et le transfert du certificat de titre de copropriété que nous possédons, alors les frais de transfert impliquent principalement des frais intermédiaires, des taxes de transfert et des frais de traitement. L’intermédiaire général facturera des frais de 3 % à 5 % des frais de transaction de la maison du vendeur. Les droits de mutation doivent être payés à l’unité provinciale ou municipale où se trouve la propriété, et les frais d’enregistrement des transferts de propriété sont principalement divisés en deux situations : (1) si la propriété sur plan est vendue, vous pouvez changer directement l’identité de l’acheteur avec le promoteur sous le témoin de l’avocat, et vous devez payer des frais de changement de nom d’environ 500 à 1500 dollars américains ; (2) S’il s’agit d’une maison existante, l’acheteur doit payer [la taxe sur les transactions de logement] à 4 % du prix annoncé par le gouvernement cambodgien, également connue sous le nom de taxe de transfert. Une fois que les pièces justificatives ont été approuvées par le service foncier, les mêmes documents et autres formulaires doivent être soumis au service des impôts. L’agent des impôts local évaluera la valeur de la propriété selon le champ d’application et la méthode de calcul établis, puis émettra une liste de paiement des impôts pour indiquer le montant spécifique à payer. Une fois que l’acheteur a payé l’impôt et que l’administration fiscale de l’État a délivré l’attestation de paiement de l’impôt de l’acheteur, le service foncier peut finaliser le transfert des droits de propriété.

Auteur : Huang Shaofei, cabinet d’avocats Zhongyin (Chengdu) à Pékin

Source : Comité des professionnels du droit liés à l’étranger de l’Association des avocats de Chengdu

Cet article est l’opinion personnelle de l’auteur et ne représente pas la position de l’Association des avocats de Chengdu

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