Ces dernières années, les litiges concernant les contrats de prêts financiers bancaires font souvent l’objet de poursuites contre des tiers en dehors de l’affaire, et le plus controversé d’entre eux est le droit d’attente de l’acheteur du droit réel dans le processus de mise en œuvre du droit hypothécaire de la banque. En général, le propriétaire de la maison vend la maison à un étranger, mais n’enregistre pas le changement de droits immobiliers ; Le propriétaire de la maison a hypothéqué la maison à la banque (certaines des procédures d’enregistrement de l’hypothèque ont été achevées avant la signature du contrat de vente et d’achat de la maison, et dans certains cas, elles ont été traitées plus tard), et lorsque la banque a demandé l’exécution, l’étranger a invoqué une objection d’exécution ou a intenté une action en justice. À ce stade, l’affaire se concentre sur la manière de résoudre le conflit entre le droit d’attente du droit de propriété et le droit hypothécaire.
1. Analyse et compréhension des dispositions juridiques et des interprétations jurisprudentielles
À l’heure actuelle, les lois sur les questions de conflit impliquant le droit d’attente et le droit hypothécaire réel comprennent principalement les articles 14, 16 et 191 de la loi sur la propriété, l’article 49 de la loi sur la sécurité et les interprétations judiciaires connexes, l’article 67 de l’interprétation de la Cour populaire suprême sur <中华人民共和国担保法>plusieurs questions relatives à l’application de la demande, les articles 27 et 28 des dispositions de la Cour populaire suprême sur plusieurs questions concernant le traitement des objections d’exécution et des cas de réexamen par les tribunaux populaires, et les articles 27 et 28 des dispositions de la Cour populaire suprême sur la mise sous scellés, la saisie et la saisie des affaires d’exécution civile par les tribunaux populaires. Article 17 des dispositions relatives au gel des avoirs (ajustement de 2008).
Parmi les dispositions susmentionnées, la plus importante est de clarifier le conflit entre le droit de l’attente et le droit hypothécaire réel, c’est-à-dire les articles 27 et 28 des dispositions de la Cour populaire suprême sur plusieurs questions relatives au traitement des affaires d’opposition et de réexamen de l’exécution par les tribunaux populaires (ci-après dénommées les « Dispositions relatives à plusieurs questions relatives aux cas d’opposition et de réexamen de l’exécution »).
L’article 27 stipule : « La personne qui demande l’exécution jouit du droit de priorité d’être indemnisée par la sûreté de l’étranger conformément à la loi, et le tribunal populaire ne peut soutenir l’objection à l’exclusion de l’exécution soulevée par l’étranger, sauf disposition contraire des lois et des interprétations judiciaires. » ”
L’article 28 dispose ce qui suit : « Dans l’exécution des créances pécuniaires, si l’acheteur soulève une objection à l’égard du bien immobilier enregistré au nom de la personne faisant l’objet de l’exécution, le tribunal populaire le soutient si les circonstances suivantes sont réunies et si ses droits peuvent être exclus de l’exécution :
(1) Un contrat de vente écrit légal et efficace a été signé avant que le tribunal populaire ne le scelle ;
(2) Le bien immobilier était légalement en possession avant d’être scellé par le tribunal populaire ;
3) La totalité du prix a été payée, ou une partie du prix a été payée conformément au contrat et le reste du prix est livré pour exécution conformément aux exigences du tribunal populaire ;
(4) L’acheteur n’enregistre pas le transfert de propriété pour des raisons qui ne lui sont pas imputables. ”
Selon l’interprétation de l’article 27 des Dispositions relatives à plusieurs questions relatives aux objections d’exécution et aux cas de réexamen, sauf disposition contraire des lois et des interprétations judiciaires, si le droit hypothécaire est le droit de priorité à rembourser, la demande de l’étranger d’exclure le créancier hypothécaire en tant que demandeur d’exécution ne sera pas soutenue.
Toutefois, une exception est prévue à l’article 28 des dispositions relatives à plusieurs questions relatives aux objections d’exécution et aux cas de réexamen. L'"exception » à l’article 28 est-elle la « réserve » de l’article 27 ? Dans la pratique judiciaire, il y a toujours eu des différences, et même dans les précédents de la Cour populaire suprême, il y a deux approches complètement différentes de l’arbitrage.
1) Considérant que l’article 28 est la « réserve » de l’article 27
Selon cette compréhension, lorsqu’un étranger prouve qu’il jouit du droit d’attente de l’acheteur général, il peut bloquer l’exécution de la créance monétaire avec le droit hypothécaire. En d’autres termes, même si le créancier dispose d’un droit hypothécaire légal et valable, le droit à la confiance réelle de l’acheteur peut être exclu de l’exécution forcée par le tribunal populaire si les conditions suivantes sont remplies :
1. Avant que le tribunal populaire ne scelle, un contrat de vente écrit légal et valide a été signé ;
2. Le bien immobilier a été légalement possédé avant d’être scellé par le tribunal populaire ;
3. La totalité du prix a été payée, ou une partie du prix a été payée conformément au contrat et le prix restant est livré pour exécution conformément aux exigences du tribunal populaire ;
4. L’acheteur n’a pas terminé l’enregistrement du transfert pour des raisons qui ne lui sont pas imputables.
La Cour populaire suprême ne manque pas d’affaires à l’appui de ce point de vue. Par exemple, dans le cas du demandeur d’un nouveau procès, Xinjiang Juding Pawn Co., Ltd., et du défendeur Shen Cuirong et de la branche Karamay de Xinjiang Puruiming Real Estate Development Co., Ltd. ((2017) Zui Gao Fa Min Shen n° 2255), la Cour populaire suprême a confirmé l’avis du jugement de deuxième instance, estimant que l’article 28 « prévoit en outre la protection du droit d’attente du demandeur d’exécution pour réaliser le droit hypothécaire et la revendication de propriété de l’étranger, c’est-à-dire le droit d’attente de l’acheteur du bien immobilier sans faute », et a en outre déterminé que La question de savoir si l’acquéreur d’un bien immobilier dispose de droits substantiels d’exclusion de l’exécution dépend principalement de la question de savoir s’il remplit les conditions suivantes : s’il a signé un contrat de vente écrit légal et valable avant que le tribunal populaire ne le scelle ; si le bien immobilier est légalement en possession ; si la totalité du prix a été payée ou si une partie du prix a été payée conformément au contrat et si le prix restant sera livré pour exécution conformément aux exigences du tribunal populaire ; Si l’acheteur n’a pas terminé l’enregistrement du transfert pour des raisons autres que les siennes. ”
Le même point de vue de l’arbitrage peut également être trouvé dans l’affaire d’un différend entre le demandeur de nouveau procès Chongqing Yuzhong District Xingnongtou Microfinance Co., Ltd. et les défendeurs Li Baifu, Chen Xinghui, Wang Wenquan, Wang Zhiyong et Wang Haiqing ((2019) Zui Gao Fa Min Shen n° 784). Dans cette affaire, le tribunal a également jugé que l’article 28 « le droit d’attente du droit de propriété immobilière dont jouit l’acheteur sans faute de la maison, tel que stipulé à l’article 28, relève des exceptions prévues à l’article 27 ci-dessus ».
De ce point de vue, la seule chose qui prête à controverse est l’interprétation du paragraphe 4 de l’article 28 des Dispositions sur plusieurs questions relatives aux objections et aux cas de réexamen de l’exécution, qui stipule que « le transfert de propriété n’a pas été enregistré pour des raisons qui ne sont pas imputables à l’acheteur lui-même ». Selon les cas, différentes décisions ont été prises quant à ce que l’on entend par « défaut de procéder à l’enregistrement du transfert pour des raisons qui ne sont pas imputables à l’acheteur lui-même », et dans certains cas, il est statué que si l’enregistrement de l’hypothèque est traité avant le moment où l’acheteur a acheté la maison, l’acheteur est en faute.
2) Considérant que l’article 28 n’est pas une « réserve » de l’article 27
Dans la jurisprudence de la Cour populaire suprême, nous avons également vu un nombre considérable d’affaires dans lesquelles l’article 28 n’est pas une « réserve » à l’article 27. Par exemple, le juge Wang Yuying de la Cour populaire suprême a clairement indiqué dans la septième édition du Quotidien de la Cour populaire, « Traitement des poursuites d’objection à l’exécution intentées par les acheteurs de biens immobiliers » dans la septième édition de l’hebdomadaire théorique du Quotidien de la Cour populaire du 21 février 2019, que la clause conditionnelle de l’article 27 correspond aux droits des acheteurs consommateurs dans la réponse de la Cour populaire suprême sur le droit prioritaire à l’indemnisation des prix des projets de construction, et non à l’article 28(1)。
Selon la réponse de la Cour populaire suprême sur la question du droit prioritaire à l’indemnisation des prix des projets de construction, l’ordre des droits devrait être : le droit d’attente du droit réel du consommateur de logement> le droit de priorité de remboursement du prix du projet de construction> le droit hypothécaire > le droit d’attente du droit réel de l’acheteur général. De ce point de vue, le droit d’attente général de l’acheteur ne peut pas empêcher l’exécution de la créance pécuniaire avec le droit hypothécaire.
Par exemple, dans l’affaire « Retrial Applicant Li Yueyin’s Lawsuit against the Respondents Hengyang Rural Commercial Bank Co., Ltd. and Hengyang Huaxiang Real Estate Comprehensive Development Co., Ltd. (2018) Zui Gao Fa Min Shen No. 5078 », le tribunal a estimé que l’article 28 des dispositions relatives à l’opposition et au réexamen de l’exécution stipule que dans l’exécution des créances pécuniaires, l’acheteur doit remplir les quatre conditions requises pour obtenir le soutien du tribunal populaire si l’acheteur soulève une objection au bien immobilier enregistré au nom de la personne faisant l’objet de l’exécution. Toutefois, cet article ne peut être utilisé qu’à l’encontre des créanciers qui ont des créances ordinaires à l’encontre de la personne faisant l’objet de l’exécution. ”
Un tel point de vue se reflète également dans une autre affaire de la Cour populaire suprême, « une action en justice intentée par le demandeur d’un nouveau procès, Huludao Bochuan Marine Chemical Co., Ltd. (ci-après dénommée Bochuan Chemical Company), contre le défendeur Huludao Bochuan Marine Economic and Trade Industry Co., Ltd. (ci-après dénommé Bochuan Economic and Trade Company) et Agricultural Bank of China Co., Ltd. Huludao Longgang Branch (ci-après dénommé Agricultural Bank of China Longgang Branch) ((2019) Zui Gao Fa Min Shen n° 1489). Dans cette affaire, la Cour populaire suprême a statué que la succursale de Longgang de la Banque agricole de Chine avait achevé l’enregistrement de l’hypothèque et que l’établissement de l’hypothèque foncière en cause dans l’affaire était légal et valide, et qu’il ne s’agissait pas d’une contrefaçon ; L’omission d’enregistrer le transfert des droits d’utilisation du sol constituait un risque commercial et un obstacle juridique dont elle avait connaissance au moment de la signature du contrat, et ne pouvait être attribué à des actes licites d’autrui, et encore moins à l’exercice des droits hypothécaires. Sur la base des raisons ci-dessus, la Cour populaire suprême a statué que la succursale de Longgang de la Banque agricole de Chine avait le droit d’hypothéquer les terres en cause conformément à la loi, et que la Bochuan Chemical Company ne jouissait pas de droits et d’intérêts civils sur les terres en cause qui étaient suffisants pour empêcher l’exécution de la loi.
Sur la base de l’analyse ci-dessus, le différend entre les articles 27 et 28 n’a pas été réglé, même devant la Cour populaire suprême.
2. L’interprétation et l’application des articles 27 et 28 du procès-verbal de la neuvième République populaire de Chine
Le 14 novembre 2019, la Cour populaire suprême a promulgué la loi n° 254 sur la publication du procès-verbal de la Conférence nationale sur le jugement des affaires civiles et commerciales par les tribunaux, ci-après dénommée le « procès-verbal des neuf tribunaux populaires ».
Article 126 du procès-verbal de la neuvième société populaire : « [La relation entre les droits des consommateurs de logements commerciaux et le droit d’hypothèque] Selon les articles 1er et 2 de la réponse de la Cour populaire suprême sur la question du droit prioritaire à l’indemnisation des prix des projets de construction, les droits des consommateurs de logements commerciaux qui ont payé la totalité ou la majeure partie de l’argent ont priorité sur les droits hypothécaires du créancier hypothécaire...... Cependant, une attention particulière doit être accordée au fait que cette situation est une exception pour protéger le droit à la survie du consommateur en réponse au phénomène irrégulier de la prévente de logements commerciaux dans la pratique, et il est nécessaire de saisir strictement les conditions et d’éviter d’élargir le champ d’application, afin de ne pas ébranler le principe de base selon lequel le droit hypothécaire a la priorité. Donc...... Les règles de traitement susvisées ne s’appliquent pas à l’acquéreur qui n’est pas un consommateur d’un logement commercial tel que prévu à l’article 125 du présent procès-verbal, mais un acquéreur d’un contrat général de vente d’habitation. ”
Bien que l’article 126 du procès-verbal de la neuvième République populaire de Chine traite de la question du droit d’attente de droits réels des consommateurs de logements commerciaux, il précise également dans l’élaboration de cette partie que le principe de la priorité des droits hypothécaires ne doit pas être enfreint à moins que le droit de survie ne soit pris en considération, et précise que les consommateurs qui ne sont pas des consommateurs de logements commerciaux ne doivent pas appliquer ce principe. Alors, pouvons-nous comprendre que le droit de l’acheteur autre que le consommateur de la maison commerciale ne peut empêcher le créancier hypothécaire d’exécuter la maison en question ?
En réponse à cette question, les deux dernières lignes de la page 636 de la « Compréhension et application du procès-verbal de la Conférence nationale sur le travail en matière civile et commerciale » publiée par la deuxième division de première instance civile de la Cour populaire suprême [éditée par la deuxième division de procès civil de la Cour populaire suprême, publiée par la People’s Court Press, édition 2019] indiquaient : « Les droits de l’acheteur d’un logement d’occasion n’ont pas la priorité sur le créancier hypothécaire, à moins que le créancier hypothécaire n’accepte le transfert de la maison en question par le vendeur. Le troisième paragraphe de la page 637 se lit comme suit : « Si la vente a lieu en premier et que l’hypothèque est fixée plus tard, le droit de l’acheteur a-t-il préséance ou l’hypothèque a-t-elle préséance ? » Il faut distinguer qu’il s’agisse d’un acheteur consommateur, s’il s’agit d’un acheteur ordinaire, ce qu’il obtient n’est pas le droit d’attente de droit réel, mais l’essence est le droit d’un créancier, et il n’a pas la priorité sur le droit hypothécaire. ”(2)
Wang Yuying, de la Cour populaire suprême, a souligné plus directement : « La clause conditionnelle de l’article 27 des Dispositions relatives à l’objection et au réexamen comprend les dispositions de l’article 29 des Dispositions relatives à l’objection et au réexamen, mais n’inclut pas les dispositions de l’article 28 »(3)。
Sur la base de ce qui précède, nos avocats ont tendance à croire que l’article 28 des Dispositions relatives à plusieurs questions relatives aux objections d’exécution et aux cas de réexamen n’est pas une « réserve » à l’article 27 ; Les droits d’un acheteur achetés par un non-consommateur n’excluent pas l’exécution par le créancier hypothécaire. Après la promulgation du procès-verbal, le champ d’application de l’article 28 des dispositions relatives à plusieurs questions relatives aux exceptions d’exécution forcée et aux cas de réexamen est devenu plus clair, et cette situation devrait être applicable à la saisie de maisons sans hypothèque. En l’absence de l’article 28, la première personne à sceller peut exécuter directement les biens sur la base de la saisie des biens ; Toutefois, dans les circonstances prévues à l’article 28, l’exécution des objets saisis peut être bloquée.
Dans un tel cas, la seule voie en litige est la méthode de détermination prévue au paragraphe 4 de l’article 28. Par conséquent, l’article 127 du procès-verbal explique davantage l’interprétation du paragraphe 4 de l’article 28 des dispositions relatives à plusieurs questions relatives aux objections d’exécution et aux cas de réexamen, à savoir que « d’une manière générale, tant que l’acheteur a soumis les documents d’enregistrement du transfert à l’autorité d’enregistrement du logement ou a soumis une demande d’enregistrement du transfert au vendeur, il peut être réputé remplir cette condition ». Si l’acheteur n’a pas les actes positifs susmentionnés et qu’il existe des raisons raisonnables et objectives de ne pas enregistrer le transfert, il peut également être considéré qu’il remplit cette condition. ”
En réponse au point de vue ci-dessus, nous avons recherché les jugements après la publication du procès-verbal, c’est-à-dire après le 14 novembre 2019, et il n’y a pas de précédents pertinents de la Cour populaire suprême. À cet égard, cela reste à voir dans la pratique judiciaire, en particulier dans les avis de la Cour populaire suprême.
Notes
(1) « People’s Court Daily » 21 février 2019 Traitement de l’action en justice d’opposition à l’exécution déposée par un acheteur immobilier
(2) Comprendre et appliquer le procès-verbal de la Conférence nationale sur le jugement des affaires civiles et commerciales par les tribunaux [édité par la deuxième division du procès civil de la Cour populaire suprême, publié par la People’s Court Press, édition 2019]
(3) People’s Court Daily, 21 février 2019, « Traitement des poursuites contre l’opposition à l’exécution intentées par des acheteurs de biens immobiliers »
Auteur : Chai Jia, cabinet d’avocats Zhonghao (Chengdu)
Source : Comité juridique des finances et des assurances de l’Association des avocats de Chengdu
Cet article est l’opinion personnelle de l’auteur et ne représente pas la position de l’Association des avocats de Chengdu
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