Avec l’accélération de l’urbanisation et la demande croissante d’amélioration du logement résidentiel, de plus en plus de personnes choisissent d’acheter des maisons par le biais d’un prêt hypothécaire. À la fin de 2021, le solde des prêts immobiliers en RMB était de 52,17 billions de yuans. Des litiges juridiques découlant de l’incapacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire à temps surviennent de temps à autre, et lorsque la banque et le garant conviennent que le garant assumera une responsabilité de garantie conjointe et solidaire, parce que l’emprunteur fait défaut et que la banque déclare que le prêt expire prématurément, après que le garant a assumé toutes les obligations de garantie conformément au contrat, certains emprunteurs demandent immédiatement à la banque de libérer l’hypothèque du logement commercial au motif que le prêt a été remboursé par le garant, ce qui est devenu un problème courant rencontré dans la pratique. L’objectif de cet article est d’analyser les dispositions légales, combinées avec les décisions effectives des tribunaux populaires et les problèmes pratiques rencontrés dans la pratique, afin d’éclairer le travail des affaires bancaires et de l’application de la justice.

Logements commerciaux, prêts hypothécaires, hypothèques, garanties et libération d’hypothèques

Le paragraphe 2 de l’article 18 de l’interprétation de la Cour populaire suprême relative à <中华人民共和国民法典>l’application du système de sûreté pertinent (ci-après dénommée « interprétation judiciaire de la partie garantie du Code civil ») dispose que : « Si le droit d’un même créancier comporte à la fois la sûreté fournie par le débiteur lui-même et la sûreté fournie par un tiers, et que le tiers qui a assumé la responsabilité de garantie ou la responsabilité d’indemnisation prétend exercer la sûreté dont le créancier jouit à l’encontre du débiteur, le tribunal populaire l’appuie. » « Si la garantie du débiteur et la garantie du tiers existent en même temps, le débiteur obtient la sûreté par subrogation après que la caution l’a payée. À en juger par l’expression littérale de l’interprétation judiciaire, une fois que le garant a assumé toutes les obligations de garantie, la sûreté n’est pas éteinte et le garant qui a assumé l’obligation de payer obtient la sûreté par subrogation.

Alinéa 1er de l’article 209 du Code civil : « La création, la modification, le transfert et l’extinction des droits immobiliers prennent effet dès leur inscription conformément à la loi ; Sans enregistrement, il ne prend pas effet, sauf disposition contraire de la loi. Article 214 : « Lorsque la création, la modification, le transfert ou l’extinction de droits immobiliers sont inscrits conformément aux dispositions de la loi, ils prennent effet au moment de leur inscription au registre immobilier. » « Si, après que le garant a assumé l’intégralité des obligations de garantie, la banque libère l’hypothèque à la demande du débiteur, cela entraînera l’extinction de la sûreté, et il sera difficile de réaliser le droit de priorité de remboursement du garant qui a assumé l’obligation de payer

La subrogation d’une caution qui a assumé l’obligation de payer pour obtenir une sûreté a également été continuellement révisée et améliorée dans la pratique. L’article 28 de la loi sur les sûretés stipule que : « Lorsqu’une même créance est à la fois garantie et garantie réellement, la caution supporte la responsabilité de garantie pour la créance autre que la sûreté réelle ». Si le créancier renonce à la sûreté du bien, le garant est exonéré de l’obligation de garantie dans la mesure où le créancier renonce à ses droits. Dans la pratique, même s’il y a une garantie réelle, la banque stipulera souvent que le garant doit assumer une responsabilité de garantie solidaire pour toutes les dettes, car cette clause de la loi sur les garanties ne contient pas de mots virtuels tels que « doit » et « ne doit pas » qui peuvent identifier des normes impératives, ni ne fait partie des dispositions qui stipulent clairement les conséquences de la violation et de la nullité, la banque exige souvent que le garant assume la responsabilité de garantie dans le cadre de la garantie au motif que le testament est autonome et que le contrat ne viole pas les dispositions impératives sur la validité et ne nuit pas à l’État, à la collectivité et au tiers, et il y a aussi beaucoup de controverse dans la pratique. Le 29 septembre 2000, cette disposition a été modifiée et améliorée par l’article 38 de l’interprétation de la Cour populaire suprême sur <中华人民共和国担保法>plusieurs questions relatives à la demande, qui prévoit le premier paragraphe : « Si le droit d’un même créancier est à la fois garanti et garanti par un tiers, le créancier peut demander au garant ou au garant de la chose d’assumer la responsabilité de la garantie. » Si les parties ne se sont pas mises d’accord sur l’étendue de la garantie ou sur l’étendue de la sûreté réelle ou si l’accord n’est pas clair, le garant qui a assumé l’obligation de garantie peut recouvrer auprès du débiteur et peut également exiger d’autres garants qu’ils remboursent leur part de la garantie. Paragraphe 2 : « Si le droit du même créancier est garanti à la fois par une sûreté et une sûreté réelle, et que la nullité ou la révocation du contrat de sûreté réelle mobilisera, ou que la garantie est perdue en raison d’un cas de force majeure et qu’il n’y a pas de subrogation, le garant supporte toujours la responsabilité de la garantie conformément aux dispositions du contrat ou de la loi. » "

Le 1er octobre 2007, l’interprétation judiciaire de la loi sur les sûretés a été encore améliorée par l’article 176 de la loi sur la propriété de la République populaire de Chine, comme suit : « Si le droit du créancier garanti est garanti à la fois par une sûreté réelle et une sûreté personnelle, et que le débiteur n’exécute pas la dette due ou que les parties conviennent de réaliser la sûreté, le créancier doit réaliser le droit du créancier conformément à l’accord ; S’il n’y a pas d’accord ou si l’accord n’est pas clair et que le débiteur fournit une garantie pour la chose, le créancier doit d’abord réaliser le droit du créancier sur la garantie de la chose ; Si un tiers fournit une sûreté en nature, le créancier peut réaliser le droit du créancier sur la sûreté réelle et peut également exiger du garant qu’il assume la responsabilité de la garantie. Le tiers qui fournit la garantie a le droit de recouvrer auprès du débiteur après avoir assumé la responsabilité de la garantie. Article 178 de la loi sur la propriété : « Si les dispositions de la loi sur la sécurité sont incompatibles avec les dispositions de la présente loi, la présente loi s’applique. » Dans le Code civil et l’interprétation judiciaire de la partie garantie du Code civil, le système de l’assurance des biens et de l’assurance humaine a été encore amélioré, et les dispositions relatives à la subrogation du garant pour obtenir la sûreté ont également été établies

D’après les recherches de l’auteur, la plupart des causes d’action causées par les situations ci-dessus sont les « litiges contractuels et quasi-contractuels » et les « litiges relatifs au droit de recouvrement ». On peut également voir à la lecture des jugements au fil des ans que dans le processus de révision et d’amélioration continues de la loi, la pensée des jugements des tribunaux est également en train de changer.

Par exemple, le point principal de la décision dans le jugement civil de la deuxième instance du jugement civil [(2009) Sui Zhong Fa Min Wu Zhong Zi No. 2072] rendu par le tribunal populaire intermédiaire de la municipalité de Guangzhou, province du Guangdong, dans l’affaire Guangzhou Kingold Real Estate Development Co., Ltd. c. Lin Chaosen et Chen Wali concernant un différend concernant un contrat de prévente de logement commercial [(2009) Sui Zhong Fa Min Wu Zhong Zi No. 2072] est que, conformément à l’article 40 de la loi sur les garanties, il ne peut être stipulé dans le contrat hypothécaire que si le débiteur hypothécaire n’est pas en mesure d’assumer l’obligation de rembourser le prêt, le bien hypothéqué appartient directement au créancier hypothécaire. Le paragraphe 1 de l’article 57 de l’interprétation de la Cour populaire suprême sur plusieurs questions relatives à l’application de la loi sur la sécurité de la République populaire de Chine stipule que le transfert de propriété du bien hypothéqué au créancier est nul si les parties conviennent dans le contrat hypothécaire que le créancier hypothécaire n’a pas été remboursé à l’expiration de la période d’exécution de la dette. Il s’agit de l’interdiction de l'« hypothèque liquide » en vertu des lois de notre pays.

En conséquence, dans la relation juridique du prêt au logement, lorsque l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt bancaire, le « rachat » de la maison par le promoteur ne signifie pas que le promoteur peut obtenir directement la propriété de la maison conformément au contrat, et le « rachat » ne rachète pas la maison selon la compréhension littérale, en fait, le concept juridique de « rachat » doit être compris comme un moyen pour le promoteur d’assumer la responsabilité de la garantie. Selon la loi, le garant a le droit de recouvrer auprès du débiteur après avoir rempli l’obligation de garantie envers le créancier, de sorte que le promoteur remplace le statut juridique de la banque et bénéficie du droit de subrogation après avoir rempli l’obligation de garantie de rachat. Combiné avec les dispositions légales précédentes, le garant ne jouit que du droit de subrogation, et il n’existe pas de base juridique pertinente pour la subrogation afin d’obtenir une sûreté.

Après la mise en œuvre de l’interprétation judiciaire relative à la partie garantie du Code civil, l’auteur a noté que : dans l’affaire (2021) Chuan 01 Min Zhong n° 21465, Zhou Qimin a signé le contrat de prêt du Fonds de prévoyance pour le logement personnel avec la succursale de Pengzhou de la Banque agricole de Chine, stipulant qu’il emprunterait 350 000 yuans à la succursale de Pengzhou de la Banque agricole de Chine. Plus tard, parce que Zhou Qimin n’était pas en mesure de rembourser les arriérés à temps comme convenu, la succursale de Pengzhou de la Banque agricole de Chine a annoncé que le principal et les intérêts du prêt étaient dus à l’avance, puis Chengdu Housing Financing Guarantee Co., Ltd. s’est acquittée de sa responsabilité de garantie conjointe et solidaire et a remboursé tout le principal et les intérêts restants du prêt au nom de Zhou Qimin, puis Chengdu Housing Financing Guarantee Co., Ltd. a poursuivi le tribunal pour exercer son droit de recouvrement.

Le tribunal a estimé que les dispositions légales au moment de la survenance des faits juridiques en l’espèce prévoyaient uniquement que le garant avait le droit de recouvrer auprès du débiteur après avoir assumé la responsabilité de la garantie, mais il n’a pas précisé si le garant pouvait exercer la sûreté du créancier sur le débiteur. L’article 700 du Code civil de la République populaire de Chine et l’article 18 de l’interprétation de la Cour populaire suprême relative à <中华人民共和国民法典>l’application du système de garantie pertinent stipulent clairement que le garant peut exercer la sûreté du créancier sur le débiteur après avoir assumé la responsabilité de la garantie. Selon <中华人民共和国民法典>l’article 3 des diverses dispositions de la Cour populaire suprême sur l’effet temporel de l’application, « dans les affaires de litiges civils découlant de faits juridiques antérieurs à l’entrée en vigueur du Code civil, lorsqu’il n’y a pas de dispositions dans les lois et les interprétations judiciaires à l’époque mais que le Code civil existe, les dispositions du Code civil peuvent être appliquées, sauf lorsqu’il est manifestement dérogé aux droits et intérêts légitimes des parties, que les obligations juridiques des parties sont accrues ou que les attentes raisonnables des parties sont déviées », les dispositions du Code civil sont propices à la protection des droits et des intérêts du garant et sont conformes aux attentes contractuelles de Zhou Qimin de fournir des garanties hypothécaires. Les dispositions pertinentes du Code civil doivent être appliquées à la présente affaire, et le tribunal a fait droit à la demande de la Housing Financing Guarantee Co., Ltd. concernant l’exercice de la sûreté de la succursale de Pengzhou de la Banque agricole de Chine contre Zhou Qimin. Par conséquent, le tribunal populaire intermédiaire de Chengdu a rendu le jugement civil de la deuxième instance du litige entre Chengdu Housing Financing Guarantee Co., Ltd. et le droit de recouvrement de Zhou Qimin : « 4. Si Zhou Qimin ne s’acquitte pas des obligations de paiement déterminées dans le présent jugement, Chengdu Housing Financing Guarantee Co., Ltd. a le droit de compenser préférentiellement l’escompte, la vente aux enchères et le produit de la vente des maisons appartenant à Zhou Qimin situées dans la ville de Pengzhou, province du Sichuan (Quan n° 0××7, Jian Zheng n° 0××4, Peng Fang Ta Zheng He Quan Zi n° 2××1) ; « D’après le jugement rendu dans cette affaire, on peut constater qu’après la mise en œuvre du Code civil et l’interprétation de la Cour populaire suprême relative <中华人民共和国民法典>à l’application du système de sécurité pertinent, le tribunal a commencé à soutenir la sûreté subrogée dont jouit le garant. Plus précisément, au cours du procès, l’auteur a remarqué que, parmi les éléments de preuve soumis au tribunal, il y avait d’autres mandats dans lesquels le titulaire des droits était la banque.

En analysant ce précédent et en le combinant avec la loi actuelle de la Chine, parce que l’hypothèque d’un bien immobilier doit être rendue publique et efficace, si Chengdu Housing Financing Guarantee Co., Ltd. assume toutes les obligations de garantie conformément au contrat, et que l’emprunteur demande immédiatement à la banque de libérer l’hypothèque sur la maison commerciale, alors lorsque Chengdu Housing Financing Guarantee Co., Ltd. exerce le droit de recours contre l’emprunteur, le jugement de subrogation du garant ne peut pas être rendu dans ce cas. En d’autres termes, dans une telle situation, même si la société de cautionnement dépose une demande de subrogation de la sûreté auprès du tribunal, le tribunal peut rendre un jugement rejetant la demande parce qu’il ne peut pas fournir la preuve que la garantie hypothécaire est toujours valide parce qu’il ne peut pas fournir de preuve. En raison de l’acte de la banque de libérer l’hypothèque, le garant qui a assumé la responsabilité de la garantie ne peut pas subroger avec succès son hypothèque dans le litige sur le droit de recouvrement de l’emprunteur. Cela augmentera considérablement la probabilité d’un litige entre le garant et la banque, et si le garant n’est pas en mesure de réclamer l’hypothèque obtenue par subrogation dans le droit de recouvrement pour des raisons de la banque, il ne peut déposer une réclamation auprès de la banque que sur la base d’un litige sur les dommages et intérêts

Dans la pratique juridique, qu’il s’agisse d’une législature, d’un organisme de réglementation ou d’un organisme d’arbitrage, les banques sont tenues de remplir un devoir de diligence et de prudence plus strict que les parties ordinaires à un contrat, et exigent des banques qu’elles aient une compréhension plus profonde et plus claire de la loi. Dans les circonstances que l’interprétation judiciaire de la partie garantie du Code civil stipule clairement, si la banque libère l’hypothèque sur le bien immobilier concerné par l’affaire à la demande de l’emprunteur sans le consentement de la caution qui a assumé toutes les obligations de garantie, cela entraînera des obstacles ou des inconvénients à l’exercice par la caution de la sûreté subrogée telle que prescrite par la loi et, en fin de compte, rendra difficile la mise en œuvre du système déterminé par la législation nationale. En même temps, il y a le principe de la bonne foi en cas de violation de contrat, qui est appliqué par la banque pour maintenir la valeur de la création de la sûreté subrogée. Bien qu’il n’y ait pas de disposition directe sur la façon dont la sûreté subrogée doit être exercée, il est plus approprié que la banque ne libère pas l’hypothèque ou ne remette pas d’autres mandats au garant qui a assumé la garantie par référence à la cession des droits du créancier

[Références]

Auteur:QuatreCabinet d’avocats Chuan Mingzhijian, Wu Hongbo, Tan Zeyu

Source:Comité du droit des finances et des assurances de l’Association des avocats de Chengdu

Cet article est l’opinion personnelle de l’auteur et ne représente pas la position de l’Association des avocats de Chengdu