Du point de vue des pratiques d’examen existantes, les questions de location collective de terrains impliquées dans le processus de cotation des entreprises peuvent être divisées en deux catégories : 1. la légalité et la conformité de la location de terrains collectifs par l’émetteur, et la question de savoir si le comportement de location a porté atteinte aux droits et intérêts légitimes de l’organisation collective et du personnel concerné, et 2) la question de savoir si l’émetteur utilise les terrains collectifs en stricte conformité avec l’utilisation des terres collectives, et s’il y a eu des violations des lois et règlements

Tangde Film, une filiale du distributeur, a loué une maison de 1 740 mètres carrés dans le district de Shunyi pour le stockage d’accessoires, qui n’avait pas de certificat de propriété de maison et de certificat de propriété foncière collective. Les émetteurs sont tenus de déclarer : (1) La légalité et la conformité du bien loué, la base tarifaire et l’équité du bien loué...... 3) Les procédures de notification des parties intéressées ont-elles été remplies par la conversion de maisons résidentielles en maisons commerciales par Tang Deyunmeng et Tang Deguang ? Demandez au parrain et à l’avocat d’effectuer la vérification, d’expliquer le processus de vérification et de donner leur opinion.

2. Brève description de la réponse

(1) La légalité et la conformité du bien loué de Tangde Film

La nature du terrain pour la maison louée est un terrain collectif, et le certificat de propriété foncière collective et le certificat de propriété immobilière n’ont pas été demandés pour la maison louée et l’emplacement de la maison. Selon les articles 11, 43, 60 et 63 de la loi sur l’aménagement du territoire de la République populaire de Chine, le locataire ne remplit pas les conditions requises par le principal groupe d’utilisation collective des terres et ne demande pas l’utilisation des terres appartenant à l’État conformément à la loi.

(2) Le fondement et l’équité du prix du bien loué

Après une enquête et un certificat délivré par le bailleur, le prix de location convenu dans le contrat de location était équivalent au prix loué par le bailleur à d’autres entités, et l’augmentation de loyer ultérieure était conforme aux conditions du marché et n’enfreignait pas les conditions du marché de la location de logements ainsi que les lois et règlements de l’époque. Le prix de location de la maison est déterminé par négociation entre les deux parties en fonction des conditions du marché.

3) Les procédures de notification des parties intéressées ont-elles été remplies par la conversion de maisons résidentielles en maisons commerciales par Tang Deyunmeng et Tang Deguang ?

Après vérification, et selon les informations industrielles et commerciales de l’entreprise, la nature de la maison où Tang Deyunmeng et Tang Deguangguang vivaient au moment de l’établissement était résidentielle, et le comité des résidents (comité des propriétaires) où se trouvaient leurs résidences avait respectivement délivré le « Certificat de consentement pour changer la résidence en propriété commerciale » pour prouver que le consentement des propriétaires intéressés avait été obtenu pour transformer la maison en maison d’affaires, et le comité de quartier (comité des propriétaires) avait confirmé qu’il était conforme à l'"Avis sur les questions concernant l’enregistrement de la résidence (locaux commerciaux) » formulé par l’Administration d’État pour l’industrie et le commerce (Entreprise industrielle et commerciale Zi [ 2007] n° 236) stipule que le certificat délivré par le comité de résidents ou le comité des propriétaires du lieu où se trouve la résidence (locaux commerciaux) est obtenu, que les propriétaires intéressés acceptent de transformer la résidence en maison de commerce.

3. Brève analyse de la réponse

(1) Compte tenu de la conformité juridique du bien loué, l’entreprise choisit de divulguer véridiquement les vices juridiques. La raison en est que le bien loué est utilisé pour des accessoires de stockage, ce qui a une forte substituabilité, et même s’il ne peut pas être utilisé pour une raison quelconque, il peut être loué séparément, ce qui n’entraînera pas de risques majeurs pour le fonctionnement de l’entreprise ; (2) Pour le prix et l’équité de l’immobilier, reportez-vous aux normes locales et aux documents de « certificat » pertinents à ce moment-là ; (3) Pour le changement d’usage du logement loué, il est nécessaire d’obtenir le certificat de consentement du comité de quartier (comité des propriétaires) et du propriétaire du lieu où se trouve la résidence.

(2) Jingquanhua (002885)

Afin d’économiser les investissements en capital, les principales usines de production de l’émetteur sont louées. 1) L’état d’avancement de l’obtention du certificat de droit de propriété de l’usine, de l’entrepôt et de la résidence loués, la question de savoir si l’usine, l’entrepôt et la résidence concernés sont des bâtiments légaux, et la question de savoir si l’acquisition et l’utilisation des droits d’utilisation du sol pertinents sont légales et valides : 2) Les raisons de la location de l’usine, de l’entrepôt et de la résidence sur le terrain collectif, et la question de savoir si la redevance de location est raisonnable et nécessaire ; Si le bail de l’émetteur du terrain concerné est conforme aux dispositions de la loi sur la gestion foncière et d’autres lois et réglementations pertinentes, s’il existe des risques juridiques et s’il existe des litiges ou des litiges potentiels.

2. Brève description de la réponse

(1) L’état d’avancement du traitement du certificat de droit de propriété de la maison du locataire, la légalité de l’immeuble et la légalité de l’acquisition et de l’utilisation du droit d’utilisation du sol

En ce qui concerne la délivrance des certificats de propriété immobilière, divulguer honnêtement le traitement des certificats de propriété immobilière ; Sur la question de la légalité du bâtiment, le « Certificat de droit d’utilisation des maisons auto-construites » délivré par le comité de quartier a été obtenu, et les procédures d’enregistrement des droits immobiliers pertinentes sont appliquées ; En ce qui concerne la légalité de l’acquisition et de l’utilisation des droits d’utilisation des terres, les propriétaires ont effectué une déclaration de recensement pour confirmer les droits de propriété et, conformément à la réglementation des services gouvernementaux locaux, les propriétés louées sont actuellement autorisées à continuer à être louées. L’émetteur a également obtenu un certificat d’absence de violation des lois et règlements délivré par le bureau de sous-district pour prouver la légalité et la conformité de son utilisation du sol.

(2) Le caractère raisonnable, la nécessité, l’équité des prix et la légalité de la location de terrains et de biens immobiliers collectifs

En ce qui concerne le caractère raisonnable et nécessaire de la location de terrains collectifs et de biens immobiliers, l’émetteur a choisi le site de location de l’entreprise en raison de l’expansion de sa production et de son exploitation, en tenant compte de facteurs tels que l’emplacement géographique, le prix et la commodité ; En ce qui concerne la question de l’équité des prix, l’interprétation est la même que celle de Tangde Film and Television (300426) ; En ce qui concerne la légalité du bail, les émetteurs sont tous loués pour utiliser les bâtiments qui ont été construits sur les terrains collectifs par les propriétaires concernés, et ils ne respectent pas les dispositions de la loi sur l’aménagement du territoire et d’autres lois et règlements pertinents en matière d’utilisation des sols, et il y a certains défauts, mais la méthode d’utilisation des sols est conforme à l’utilisation prévue du terrain, et il est actuellement autorisé de continuer à être utilisé après les registres de recensement.

3. Brève analyse de la réponse

La difficulté dans ce cas réside dans le processus de tri et de vérification du bien loué par l’intermédiaire. L’émetteur n’est pas en mesure de demander un certificat de droits de propriété pour la propriété louée, qui est un problème historique d’urbanisation rurale formé dans le processus de développement rapide de la zone économique spéciale. Après avoir effectué un recensement immobilier conformément à la réglementation, l’émetteur peut être autorisé à utiliser conditionnellement le bien loué conformément aux articles 1er et 11 de la décision du Comité permanent de l’Assemblée populaire municipale de Shenzhen sur la gestion des constructions illégales laissées pour compte dans l’urbanisation rurale. En outre, l’émetteur a obtenu un certificat délivré par le gouvernement populaire du district de Longhua, à Shenzhen, certifiant que l’emplacement de la propriété louée n’est pas prévu pour être rénové au cours des cinq prochaines années. Cette affaire est le reflet de la confusion de la question foncière de la Chine mentionnée ci-dessus, qui rend plus difficile pour les intermédiaires de trier et de vérifier.

(3) Suntak Technology (002815)

Selon le prospectus, les terrains occupés par certains des biens loués par l’émetteur sont des terrains collectifs. L’établissement parrain et l’avocat de l’émetteur sont priés de vérifier et d’expliquer : 1) si l’utilisation spécifique du bien immobilier sur le terrain collectif loué par l’émetteur est le principal lieu de production et d’exploitation, la proportion des biens immobiliers défectueux susmentionnés dans la superficie totale de son utilisation immobilière et si les défauts de propriété concernés ont un impact négatif sur la production et l’exploitation de l’émetteur ; (2) Le promoteur et l’avocat de l’émetteur sont invités à émettre des avis de vérification sur la conformité des biens immobiliers et de l’utilisation actuelle des sols de l’émetteur avec les dispositions de la loi sur l’aménagement du territoire et d’autres lois et règlements, sur l’existence éventuelle de litiges ou de litiges, et sur les contre-mesures de l’émetteur.

2. Brève description de la réponse

(1) La question de savoir si le bail d’un terrain collectif est utilisé comme lieu d’activité principal, la proportion de biens immobiliers défectueux et l’existence d’un effet préjudiciable

La proportion d’usines (principaux locaux commerciaux) et de dortoirs sur les terrains collectifs loués par l’émetteur dans la superficie totale de l’immobilier utilisé par l’émetteur est faible et sera encore réduite à l’avenir ; Selon la déclaration publiée par le Bureau foncier de Bao’an et l’engagement du bailleur et du contrôleur effectif de l’émetteur, les défauts de propriété de la propriété louée sont causés par des raisons historiques d’urbanisation rurale dans le district de Bao’an, Shenzhen, et le contrôleur réel supportera les pertes causées à l’émetteur si le bâtiment de l’usine est démoli ou si d’autres raisons ne peuvent pas être louées. Par conséquent, les défauts de propriété des biens susmentionnés n’auront pas d’impact négatif important sur la production et l’exploitation de l’émetteur

(2) L’utilisation des biens immobiliers et des terrains est-elle légale et conforme, et y a-t-il des litiges potentiels ?

Le bien loué par l’émetteur est principalement utilisé pour la production industrielle, et la planification et l’utilisation globales de ses terrains à bâtir n’ont pas été modifiées, ce qui est conforme aux dispositions pertinentes de la loi sur l’aménagement du territoire de la République populaire de Chine ; Shenzhen Suntak a signé le « Contrat de bail immobilier » avec le bailleur pour les propriétés louées susmentionnées et a suivi les procédures de dépôt de bail, qui sont conformes aux dispositions pertinentes de la « Loi sur la gestion immobilière urbaine de la République populaire de Chine » et des « Mesures pour l’administration de la location de logements urbains » ; En tant que locataire, Shenzhen Suntak a loué les biens susmentionnés pour la production et l’exploitation ainsi que des dortoirs pour le personnel, et n’a pas enfreint les dispositions pertinentes de la loi sur l’aménagement du territoire de la République populaire de Chine, de la loi sur la gestion de l’immobilier urbain de la République populaire de Chine et des mesures pour l’administration de la location de logements urbains, et il n’y a pas eu de litiges potentiels.

3. Brève analyse de la réponse

Le problème dans ce cas est similaire à celui de Jingquanhua (002885), mais comme la propriété sur le terrain collectif loué par l’émetteur représente 44,53 % de la superficie totale de la propriété utilisée, il y a une certaine préoccupation à ce sujet dans la rétroaction. En outre, dans ce cas, l’émetteur est également confronté au problème des défauts de l’immeuble locatif causés par les raisons historiques de l’urbanisation rurale

1. Défauts juridiques de location causés par des problèmes historiques ; 2. Le prix du bail est abusif et porte atteinte aux droits et intérêts collectifs ; 3. Défaut d’utilisation des terres collectives conformément aux réglementations de l’État ; 4. D’autres circonstances qui portent atteinte aux droits et intérêts collectifs. Dans la pratique, en plus des situations mentionnées ci-dessus, en raison des différentes politiques de gestion des terres dans les différentes régions, cela aura également un impact significatif sur la location de terres collectives par les entreprises. Compte tenu des problèmes ci-dessus, les entreprises n’ont qu’à : (1) déclarer honnêtement la location de terres collectives ; (2) Obtenir les documents de certification pertinents du comité de village, du gouvernement et du bureau foncier où se trouve le terrain loué ; 3) le responsable du traitement effectif émet les engagements pertinents ; (4) L’organisme intermédiaire émet les avis correspondants.

Bien que la question de la location collective des terres soit mineure, elle se pose souvent dans la pratique actuelle des examens. Dans le cadre d’une surveillance stricte des offices de propriété intellectuelle, les entreprises et les intermédiaires devraient accorder suffisamment d’attention à cette question

Article 44 : Si la construction occupe un terrain et implique la conversion de terres agricoles en terrains à bâtir, les procédures d’approbation pour la conversion des terres agricoles doivent être traitées.

[2] Loi organique de la République populaire de Chine sur les comités de villageois (2010)

Article 22 : La convocation d’une assemblée villageoise doit être suivie par plus de la moitié des villageois âgés de plus de 18 ans ou par plus des deux tiers des représentants des ménages du village, et les décisions prises par l’assemblée villageoise doivent être adoptées par plus de la moitié des personnes présentes. Lorsque la loi contient d’autres dispositions sur la convocation des réunions des villageois et la prise de décisions, respectez ces dispositions.

[3] Mesures administratives pour la circulation des droits de passation et de gestion des terres rurales (2005)

Article 3 : La cession des droits de gestion contractuelle des terres rurales ne doit pas modifier l’utilisation agricole des terres faisant l’objet du contrat, la période de circulation ne doit pas dépasser la période restante de la durée du contrat et il ne doit pas être porté atteinte aux droits et intérêts légitimes des parties intéressées et des organisations économiques collectives rurales.

Article 15 : La partie contractante peut céder les droits de passation de marchés et de gestion des terres rurales qu’elle a obtenus conformément à la loi par le biais de la sous-traitance, de la location, de l’échange, du transfert ou d’autres méthodes conformément aux dispositions des lois et des politiques nationales pertinentes.

Article 21 : La partie contractante signe un contrat de circulation écrit avec le cessionnaire sur la base d’un consensus sur le transfert des droits de passation et de gestion des terres rurales. Le contrat de circulation des droits de passation et de gestion des terres rurales doit être conclu en quatre exemplaires, avec une copie pour chaque partie au transfert et une copie pour le dossier de la partie émettrice du contrat et du service de gestion des contrats de terres rurales du gouvernement populaire du canton (ville).

[4] Loi sur les contrats fonciers ruraux de la République populaire de Chine (2009)

Article 32 : Le droit de contracter et d’exploiter des terres obtenu par le biais de contrats familiaux peut être transféré par sous-traitance, location, échange, transfert ou par d’autres moyens conformément à la loi.

Article 54 : Pour le bail d’habitation, le bailleur et le locataire doivent signer un contrat de bail écrit, stipulant les termes de la durée du bail, l’objet du bail, le prix du bail, la responsabilité des réparations, etc., ainsi que les autres droits et obligations des deux parties, et s’inscrire auprès du service de gestion immobilière pour enregistrement.

Article 56 : Si, dans un but lucratif, le propriétaire d’une maison loue une maison construite sur un terrain appartenant à l’État pour lequel il a obtenu le droit d’usage à titre d’attribution, il remet à l’État les revenus fonciers contenus dans le loyer. Les mesures spécifiques sont formulées par le Conseil d’État.

[5] Règlement provisoire de la République populaire de Chine sur l’attribution et le transfert des droits d’utilisation des terres urbaines appartenant à l’État (1990)

Article 45 : Si les conditions suivantes sont remplies, avec l’approbation du département de la gestion foncière et du département de la gestion immobilière du gouvernement populaire de la ville et du comté, la propriété des droits d’utilisation des sols et des bâtiments hors sol, ainsi que des autres dépendances, peut être transférée, louée et hypothéquée : (A) l’utilisateur des terres est une société, une entreprise, d’autres organisations économiques et des particuliers ; B) le certificat d’utilisation des sols appartenant à l’État ; (3) Avoir des certificats de droits de propriété légaux pour les bâtiments hors sol et autres dépendances ; (4) Signer un contrat de transfert des droits d’utilisation des sols conformément aux dispositions du chapitre II du présent règlement, et payer les droits de transfert des droits d’utilisation des sols au gouvernement populaire local de la ville ou du comté ou compenser les droits de transfert des droits d’utilisation des sols avec le produit obtenu du transfert, du bail ou de l’hypothèque.

Article 46 : Le département de l’aménagement du territoire du gouvernement populaire de la ville et du comté confisque les revenus illégaux des unités et des particuliers qui transfèrent, louent ou hypothéquent les droits d’utilisation des terres sans autorisation, et imposent des amendes en fonction des circonstances