【Résumé】Ces dernières années, le marché immobilier de notre pays a continué d’être ralenti. Les sociétés immobilières ne sont pas seulement affectées par la situation économique externe, mais aussi, en raison du renforcement de la réglementation et de la gestion immobilières par le gouvernement, les marges bénéficiaires ont été fortement réduites, entraînant la faillite de sociétés immobilières individuelles. Cela a déclenché une série de conflits économiques, notamment sur le prix du projet de construction de l’entrepreneur et la sécurité salariale des travailleurs migrants. Partant de l’objectif de la mise en place du système de priorité des prix des projets de construction, cet article analyse et étudie la nature, le sujet, la portée, les conditions d’exercice et l’ordre de remboursement des prix des projets de construction conformément aux lois, règlements, interprétations judiciaires et documents judiciaires locaux applicables, combinés aux cas pertinents.

【Mots-clés】Ordre de remboursement de l’exercice de la portée de la portée de priorité

Depuis la réforme et l’ouverture, le marché immobilier est en plein essor, et les promoteurs ont gagné beaucoup d’argent. Avec l’expansion continue de la demande de logements, divers capitaux ont été continuellement investis sur le marché immobilier, et le nombre d’entreprises immobilières a dépassé les 90 000. Avec l’afflux de concurrents, le marché immobilier devient progressivement saturé. Avec une nouvelle vague de régulations du marché immobilier, le marché immobilier de notre pays a commencé à sombrer. Le point le plus évident est que l’environnement de vie des promoteurs devient de plus en plus sévère, la marge bénéficiaire de l’ensemble du secteur diminue de plus en plus, et même les sociétés immobilières font faillite. L’auteur a parcouru le réseau d’annonces des tribunaux populaires avec des annonces immobilières et de faillite comme mots-clés, montrant que du 8 janvier 2020 au 29 août 2021, en moins de deux ans, plus de 750 annonces de faillite de promoteurs ont été faites à travers le pays. Auparavant, investir dans l’immobilier rapportait de l’argent, mais aujourd’hui, investir dans l’immobilier peut être une perte. Bien que les faillites concernent tous des promoteurs de petite et moyenne taille, certaines entreprises immobilières nationales bien connues ont également fait défaut sur leurs dettes, et la chaîne de capital fait face à un épreuve énorme.

Les promoteurs rencontreront de nombreux problèmes lorsqu’ils font faillite, notamment des problèmes de stabilité sociale causés par les arriérés de salaire des travailleurs migrants. Ainsi, dans la pratique judiciaire, les gouvernements locaux prennent souvent l’initiative d’intervenir dans le procès de faillite des promoteurs, et organisent directement ou indirectement l’ordonnance de remboursement d’entités spéciales dans les affaires de faillite par divers canaux.

La loi sur les contrats a été la première à établir un système de compensation prioritaire pour les prix des projets de construction, fournissant une base juridique permettant aux entrepreneurs d’exercer la priorité des prix des projets de construction. L’article 807 du Code civil conserve ce système. La Cour populaire suprême et les hautes juridictions locales ont publié des documents judiciaires correspondants stipulant l’exercice de priorité par l’entrepreneur. Cependant, il existe encore de nombreux problèmes dans la réalisation de la priorité des projets de construction dans la pratique judiciaire. Par conséquent, l’auteur mènera l’analyse et la recherche suivantes à travers des cas pratiques basés sur le système lui-même.

1. Caractérisation de la priorité du prix du projet de construction dans les procédures de faillite

La question qualitative de la priorité des fonds de projets de construction a toujours été très controversée dans les cercles théoriques. Il existe trois principales opinions : hypothèque légale, priorité et privilège^[]。 Cependant, selon l’auteur, il devrait être reconnu comme une priorité juridique au moins dans les procédures de faillite. Bien que la loi sur la faillite ne stipule pas explicitement que la priorité du prix du projet de construction est un droit distinct, ni ne fixe l’ordre de répartition entre le droit distinct et la priorité du fonds du projet de construction, dans les procédures de faillite, de nombreux tribunaux, y compris la Cour populaire suprême, ont qualifié la priorité des projets de construction de droit distinct. Par exemple, l’affaire directrice n° 73 de la Cour populaire suprême ; (2015) Min Shen Zi n° 3382, c’est-à-dire le nouveau procès du litige entre China Railway Construction Engineering Group Co., Ltd., China Railway Construction Engineering Group Co., Ltd. Branche Sud-Ouest et Guizhou Nanfang Huitong Shihua Micro Hard Disk Co., Ltd. ; (2021) Chuan 01 Min Zhong n° 7273, c’est-à-dire un litige lié à une faillite entre Sichuan Wanqian Real Estate Development Co., Ltd. et Sichuan Hongyun Construction Engineering Co., Ltd. ; (2017) Zhejiang 07 Min Chu n° 835, c’est-à-dire le litige entre l’équipe d’installation hydroélectrique de Dawei dans le district de Wucheng, ville de Jinhua, et le défendeur Jinhua Zhihe Education Investment Co., Ltd. La cour a sans aucun doute confirmé que la priorité du prix du projet de construction dans les procédures de faillite relève de la nature du droit d’exclusion.

2. Le corps principal de la priorité du projet de construction

L’entrepreneur bénéficie de la priorité des projets de construction, et il n’y a aucune objection tant dans les cercles théoriques que dans la pratique judiciaire. Ce qui suit explique principalement la question de savoir si les sous-traitants, constructeurs réels et participants aux enquêtes, conceptions et supervisions bénéficient de la priorité des projets de construction.

(1) Sous-traitant

Le sous-traitant légal jouit naturellement de la priorité du projet de construction. Il n’existe pas d’avis unifié sur la priorité des sous-traitants illégaux dans les projets de construction, que ce soit en théorie ou en pratique judiciaire. À travers un grand nombre de lois, de règlements et de recherches de cas, l’auteur a constaté qu’une proportion considérable de juges soutient la priorité des sous-traitants illégaux.

La première Cour civile de la Cour populaire suprême et la Haute Cour du Zhejiang^[], Haute Cour de l’Anhui^[]On estime que même si le contrat est invalide, l’entrepreneur néglige d’exercer le droit de priorité, ce qui nuit aux intérêts du sous-traitant. Dans ce cas, tant que le sous-traitant termine le projet de construction correspondant et passe l’acceptation de qualité conformément au contrat, il remplira naturellement les conditions de paiement pour bénéficier de la priorité du projet de construction. Le sous-traitant peut réclamer une indemnisation prioritaire de l’employeur pour le prix du projet de construction dans le cadre de l’argent dû par l’employeur.

(2) Constructeur réel

Bien que le Code civil et l’Interprétation de la Cour populaire suprême sur l’application du droit dans le procès des litiges contractuels de construction (I) (ci-après dénommés Interprétation judiciaire I) prévoient des dispositions relativement claires sur les questions liées aux projets de construction, il n’existe aucune disposition explicite sur la possibilité pour le constructeur d’exercer la priorité du projet de construction, ni ne stipule des conditions spécifiques pour exercer ce droit. Dans la pratique judiciaire, les tribunaux populaires ont généralement des jugements différents sur cette question.

1. Lorsque le contrat est valide, la priorité du projet de construction du constructeur réel

Lorsque le contrat est valide, le constructeur en fait bénéficie de la priorité du projet de construction. Les raisons sont les suivantes :

Tout d’abord, dans la pratique judiciaire, de nombreux tribunaux s’accordent à dire que le constructeur en question a la priorité sur les projets de construction. Même les documents judiciaires locaux délivrés par certaines hautes cours provinciales stipulent clairement que le constructeur en question a la priorité du prix du projet de construction. Par exemple, le Guangdong^[], Jiangsu^[], Hebei^[], Sichuan et autres hautes cours provinciales^[]On considère que tant que la qualité du projet de construction est qualifiée, le constructeur en question a le droit de priorité sur le prix du projet, et que la revendication du constructeur pour confirmer qu’il bénéficie du droit prioritaire à une indemnisation pour le projet doit être soutenue. La différence est que la Haute Cour du Zhejiang et la Haute Cour du Hebei ont jugé que les talents réels en construction ne peuvent exercer la priorité du projet que lorsque l’entrepreneur ou le sous-traitant illégal doit le paiement du projet au constructeur et fait preuve de négligence en réclamant le paiement du projet auprès de l’employeur.

Deuxièmement, le constructeur accomplit la tâche de construction du projet par main-d’œuvre, et son apport de main-d’œuvre s’est matérialisé dans le bâtiment ou la structure, et de l’intention initiale d’établir le système de priorités du projet de construction, il doit être protégé par le système de priorités du projet de construction, sinon cela viole l’intention législative initiale du système de priorités et viole le principe d’équité. Il existe également des affaires à la Cour suprême soutenant cette position. Par exemple, dans l’affaire (2019) de la Cour suprême Min Zhong n° 134, la cour de première instance a jugé que, bien que le contrat de construction soit invalide et que le projet n’ait pas été achevé et accepté, la rémunération et les matériaux du personnel dans les fonds du projet de construction avaient déjà été versés et avaient été matérialisés dans le projet en construction. À cet égard, la Cour populaire suprême l’a confirmée.

2. Lorsque le contrat est invalide, la priorité du projet de construction du constructeur réel

La pratique judiciaire est très controversée sur ce sujet. Selon lui, le contrat est invalide et que le constructeur lui-même ne bénéficie pas de la priorité du projet de construction, pour les raisons suivantes : premièrement, la base de la revendication de la priorité est que les parties au litige entretiennent une relation juridique et juridique effective dans le contrat de construction du projet de construction, et que cette affiliation est expressément interdite par notre droit national. Par exemple, le Tribunal populaire intermédiaire du Guangyuan de la province du Sichuan (2017) Chuan 08 Min Zhong No. 1210 a statué que le but de la priorité est de protéger les intérêts du contractant, mais le principe est que le contrat est légal et valide. Le sous-contrat illégal lui-même est un acte abandonné par la loi, et le constructeur lui-même, en tant que sujet de sous-traitance illégale, ne devrait certainement pas bénéficier de la priorité du projet de construction. Cela reflète l’évaluation négative des actes illégaux commis par la loi. Deuxièmement, si le comportement sous-traitant illégal du constructeur réel peut bénéficier de la priorité du prix du projet de construction, cela nuira à l’orientation de valeur de la loi. Les sous-traitants illégaux bénéficient d’actes illégaux, qui encouragent l’affiliation ou le prêt de qualifications déguisés, ce qui nuira au développement durable du marché de la construction et maintiendra un ordre de marché stable, tout en nuisant également à l’autorité de la loi. Par exemple, le tribunal a jugé que la sous-traitance du projet par l’entrepreneur à une personne non qualifiée constituait une sous-traitance illégale, et cet acte était interdit par la loi. Si le constructeur lui-même est autorisé à réclamer directement à l’employeur le droit prioritaire à une compensation pour le prix du projet, il s’agit d’un encouragement masqué à l’affiliation ou au prêt de qualifications, ce qui n’est pas propice à la gestion des qualifications des entreprises de construction ni à la régulation du marché de la construction.

Une autre opinion est que le contrat est invalide et que le constructeur réel a toujours la priorité. Les raisons sont les suivantes : premièrement, après la validation de l’invalidité du contrat de construction, les matériaux et la main-d’œuvre investis par l’entrepreneur dans le projet ne peuvent plus être remboursés, et la nature du paiement impayé du projet ne changera en rien en raison de l’invalidation du contrat. Deuxièmement, selon les dispositions de l’interprétation de la construction I, si l’employeur doit le paiement du projet, tant que l’entrepreneur revendique ce droit dans le délai imparti, il peut bénéficier de la priorité du projet de construction. En fait, ni le Code civil ni l’interprétation de l’interprétation I ne stipulent que la jouissance des droits prioritaires doit reposer sur la validité du contrat, et que cela devrait être autorisé sauf si la loi l’interdit. Dans le Min Zhong n° 314 de la Cour populaire suprême (2019), la Cour populaire suprême a statué que les lois pertinentes et les interprétations judiciaires ne stipulent pas qu’un contrat de construction ne peut revendiquer la priorité d’un projet de construction que s’il est valide. Dans le cas d’un contrat invalide, le projet concerné a passé l’acceptation d’achèvement, et l’entrepreneur a revendiqué la priorité dans un délai raisonnable, si bien que le tribunal de première instance a confirmé le jugement qu’il avait la priorité du projet de construction.

L’auteur estime que même si le contrat est invalide, le constructeur lui-même devrait bénéficier de la priorité du projet de construction pour les raisons suivantes :

Premièrement, la première division civile de la Cour populaire suprême a statué dans l’article « Orientation et référence en procès civil » de la 60e série que l’objectif de la mise en place du système de priorité pour les projets de construction est de protéger les intérêts des travailleurs migrants et de garantir que le constructeur puisse obtenir les fonds du projet en temps voulu, ce qui est une priorité accordée par la loi. Même si le contrat est jugé invalide, la priorité du constructeur effectif ne peut être exclue de l’établissement du système lui-même. Ainsi, lorsque le montant du paiement du projet peut être déterminé, la revendication de l’employeur selon laquelle le constructeur n’a pas la priorité sur le paiement du projet ne peut être établie que sur le motif que le contrat de construction du projet est invalide.

Deuxièmement, de nombreuses affaires et documents judiciaires locaux dans la pratique judiciaire estiment que la priorité des projets de construction n’est pas affectée par l’annulation du contrat. La Cour populaire suprême (2015) Min Shen Zi n° 2185 et la Cour populaire suprême (2015) Min Shen Zi n° 2701 partagent toutes deux cette position. En 2018, la Haute Cour populaire du Jiangsu a clairement stipulé à l’article 15 de la Réponse aux projets de construction que la priorité des projets de construction n’est pas affectée par la validité du contrat de construction.

(3) Participants à l’enquête, à la conception, à la supervision, etc

Actuellement, un consensus fondamental a été atteint dans la pratique judiciaire selon lequel les équipes de conception, de supervision et d’enquête n’ont pas la priorité. La principale raison est que l’entrepreneur matérialise le résultat final dans un bâtiment après une série de travaux. Bien que les travaux de relevé, de conception et de supervision soient très importants et indispensables, les géomètres et concepteurs se reflètent davantage dans les réalisations techniques, et leur travail n’est pas directement intégré aux bâtiments, ils ne bénéficient donc pas de priorité. De la même manière, le superviseur n’a pas de priorité. Grâce à de nombreuses recherches, l’auteur n’a trouvé que la Commission d’arbitrage de Tianjin^[]Ceux qui sont d’accord avec la conception, l’inspection et la supervision peuvent bénéficier de la priorité des projets de construction.

3. La portée des priorités des projets de construction

(1) Dépenses réelles telles que la rémunération du travail et les paiements de matériaux

La portée de la compensation pour priorité concerne principalement les dépenses réelles engagées par l’entrepreneur, y compris la rémunération des travailleurs et les paiements matériels à payer, à l’exclusion des pertes dues à la rupture de contrat^[]。 Il existe des avis divergents sur la question de savoir si les intérêts relèvent du champ de relèvement prioritaire. Par exemple, dans l’affaire Min Zhong n° 611 de la Cour suprême (2017), la Cour populaire suprême a estimé que l’intérêt relevait du champ de la compensation prioritaire. Dans l’affaire Min Zhong n° 432 de la Cour populaire suprême (2018), la Cour populaire suprême a jugé que l’intérêt ne devait pas être inclus dans le champ de l’indemnisation prioritaire de l’entrepreneur. Cependant, avec la promulgation de la « Interprétation de la construction I », cette question a été clarifiée dans ses 40 articles, c’est-à-dire que les intérêts, les dommages-intérêts compensés, dommages-intérêts, etc. ne sont pas dans le cadre de la compensation.

(2) Avances de fonds

L’auteur estime que les dépenses payées par l’entrepreneur pour la bonne exécution du projet de construction devraient être incluses dans la portée de la rémunération prioritaire pour le projet de construction^[]。 Les principales raisons sont les suivantes :

Premièrement, la construction avancée est plus courante sur le marché de la construction, tant au pays qu’à l’étranger, et est depuis longtemps devenue une pratique dans l’industrie de la construction. Actuellement, le marché de la construction est sérieusement saturé, l’employeur occupe une position dominante absolue, et l’entrepreneur ne peut accepter que diverses conditions déraisonnables imposées par l’employeur afin de pouvoir conclure le contrat du projet. Cela inclut la construction anticipée. Si les fonds d’avance sont exclus du champ d’application de la compensation prioritaire, cela viole manifestement l’objectif du Code civil de protéger le développement sain de l’ensemble de l’industrie de la construction.

Deuxièmement, si l’avance est exclue du champ d’application de la compensation prioritaire, cela rendra la situation de l’avance plus fréquente et plus préjudiciable au développement de l’industrie de la construction. Lors de la construction du projet de construction, le paiement des matériaux et autres dépenses qui auraient dû être payées par l’employeur à l’avance ont été transférés à l’entrepreneur, ce qui a sans aucun doute réduit la responsabilité de l’employeur et augmenté la charge de l’entrepreneur. Si la loi ne protège pas la partie avance, l’entrepreneur perd le droit prioritaire à une indemnisation pour cette partie de l’argent due à l’avance de fonds, afin que l’employeur puisse réduire sa propre pression financière tout en permettant à l’entrepreneur d’assumer la perte des matériaux et d’autres pertes. L’employeur obtient des doubles prestations en exigeant que l’entrepreneur avance des fonds. Cela encourage sans aucun doute l’employeur à confier le projet à des entreprises prêtes à avancer des fonds, ce qui entraîne une situation de construction avancée non seulement moins diminuée, mais aussi intensifiée.

Troisièmement, de nombreux cas dans la pratique judiciaire soutiennent l’inclusion des avancées dans le champ de priorité. Lorsque l’entrepreneur avance des fonds pour la construction, le montant correspondant versé à l’avance est utilisé pour les activités de construction, de sorte qu’il se matérialise dans une partie du bâtiment et crée une valeur d’ingénierie correspondante. Afin de protéger les intérêts de l’entrepreneur et les revendications salariales des travailleurs migrants, l’avance de projet doit être incluse dans le champ de la compensation prioritaire. De plus, les entrepreneurs en position vulnérable peuvent recevoir une compensation prioritaire pour les avances de projet, ce qui favorise davantage le maintien de l’équilibre du statut entre les entités transactionnelles. Dans l’affaire Min Zhong n° 611 de la Cour suprême (2017) et l’affaire (2018) Cour suprême Min Zhong n° 432, l’avance a été incluse dans le champ de priorité.

Quatrièmement, certains hauts tribunaux provinciaux ont émis des interprétations pertinentes qui stipulent clairement que les dépenses réelles, telles que les avances pour les projets de construction, ont la priorité dans les travaux. Par exemple, la Haute Cour provinciale du Jiangsu et la Haute Cour du Zhejiang stipulent clairement que le droit prioritaire à l’indemnisation de l’entrepreneur inclut les avances.

4. Conditions pour l’exercice de la priorité des projets de construction

(1) Achèvement du projet

1. Acceptation qualifiée de qualité

L’achèvement du projet de construction et l’acceptation de la qualité sont conformes aux dispositions de l’article 38 de l’Interprétation judiciaire I, et l’entrepreneur bénéficie naturellement de la priorité de mise à jour, de mise aux enchères et de prix de vente du projet de construction.

2. L’acceptation est sans réserve

Si le projet de construction a été achevé mais que l’expérience n’est pas requise, l’employeur a le droit d’exiger que l’entrepreneur répare, retravaille ou reconstruise dans un délai raisonnable sans rémunération, conformément aux dispositions de l’article 801 du Code civil. Si l’entrepreneur passe l’acceptation après réparation, la demande de compensation prioritaire pour le projet de construction doit être soutenue par le tribunal populaire. Cependant, avant que l’entrepreneur ne passe l’acceptation de réparation, de retravail, de reconstruction ou de reconstruction, ou ne soit considéré comme ayant dépassé l’acceptation, le projet de construction ne peut pas revendiquer le droit prioritaire à une compensation et assumera la responsabilité en cas de rupture de contrat.

3. Utilisation préalable sans acceptation

Bien que le projet n’ait pas été accepté, l’employeur entre dans le bâtiment sans autorisation et utilise le projet de construction à l’avance, ce qui indique implicitement que l’employeur reconnaît les résultats du travail de l’entrepreneur et respecte les dispositions de l’acceptation implicite. Selon les dispositions de l’interprétation judiciaire, si l’employeur utilise un projet de construction qui n’a pas été accepté pour achèvement sans autorisation, la date de transfert de possession du projet est la date d’achèvement. Ainsi, depuis la date de transfert, le projet a été considéré comme ayant dépassé l’acceptation, et il sera traité conformément à la priorité du projet de construction achevé et accepté.

(2) Le projet n’est pas achevé

Pour les projets de construction inachevés, conformément à l’article 39 de l’Interprétation judiciaire I, le tribunal populaire soutient la demande de l’entrepreneur en indemnisation prioritaire pour la partie du projet mandatée par l’entrepreneur, tant que la qualité du projet est qualifiée.

La loi stipule que tant que la qualité du projet de construction passe l’acceptation, l’entrepreneur a la priorité sur la partie acceptée, et ne stipule pas que l’entrepreneur ne puisse être responsable. Si la priorité est exclue uniquement parce que l’entrepreneur est responsable, les résultats de travail de l’entrepreneur ne peuvent pas être protégés, ce qui est incompatible avec l’objectif législatif de la priorité des projets de construction. Si le contractant est responsable et assume la responsabilité correspondante en cas de rupture de contrat conformément à la loi, les droits et intérêts légitimes de l’employeur peuvent être protégés en poursuivant la responsabilité pour violation de contrat. Sur cette base, l’exclusion de sa priorité viole le principe d’équité en droit civil.

(2019) Su 04 Min Chu n° 306, le tribunal populaire intermédiaire de la ville de Changzhou, province du Jiangsu, a statué que, bien que le projet concerné n’ait pas été achevé, si la qualité de la partie réalisée par l’entrepreneur était qualifiée, l’entrepreneur avait la priorité sur le prix du projet de construction pour cette partie du projet. (2020) Xiang 12 Min Chu n° 127, le tribunal populaire intermédiaire de la ville de Huaihua, province du Hunan, a également eu le même avis.

5. Le délai pour exercer la priorité des projets de construction dans les procédures de faillite

Il existe trois conditions pour exercer la priorité des projets de construction : premièrement, l’employeur ne paie pas le prix du projet selon le délai et le calendrier convenus dans le contrat ; deuxièmement, le contractant incite l’employeur à payer le prix dans un délai raisonnable, mais l’employeur ne paie pas dans le délai imparti ; Troisièmement, le droit doit être revendiqué dans la période d’exclusion de 18 mois à compter de la date de paiement du chantier. En ce qui concerne la période d’exercice des priorités des projets de construction, la plus grande difficulté en pratique est de déterminer son point de départ. C’est-à-dire qu’une fois le délai auquel le paiement du projet doit être versé est déterminé, on peut juger si le délai pour réclamer la priorité a dépassé la période d’exclusion.

La priorité des projets de construction est un pouvoir privé, et la durée pour que le titulaire de priorité exerce ce droit de priorité doit respecter le principe d’autonomie de la volonté du droit civil. En résumé, conformément au principe d’autonomie de volonté dans les actes civils, si les parties se sont entendues sur le délai de paiement du chantier, la date convenue sera la date à laquelle le prix du projet de construction doit être payé.

Si le contrat de construction ne précise pas le délai de paiement du chantier, ou s’il existe un accord mais que cela n’est pas clair, que les deux parties n’ont pas réglé, et que le montant des arriérés du projet ne peut être clarifié, le délai de début doit être déterminé en fonction de la situation.^[]Si le projet de construction a effectivement été livré à l’employeur, la date de livraison sera l’heure de début. Si la livraison n’est pas achevée, la date de dépôt du document de règlement d’achèvement sera l’heure de début ; si elle n’est pas réglée ou déposée, la date de la plainte sera le délai à payer. (2020) La Cour suprême Min Zhong n° 496 soutient également cette position. Dans les procédures de faillite, conformément à l’article 45 de la loi sur la faillite, le délai pour que le contractant déclare la priorité soit calculé à partir de la date d’acceptation de la demande de faillite annoncée par le tribunal populaire, avec un minimum d’au moins 30 jours et un maximum de trois mois.

6. L’exercice de la priorité des projets de construction dans les procédures de faillite

(1) Déclaration des droits des créanciers

Selon les articles 44, 49 et 56 de la loi sur la faillite, après que le tribunal a statué en faveur de l’acceptation de la demande de faillite de l’employeur et nommé un administrateur conformément à la loi, le contractant doit indiquer le montant de la réclamation lors de la déclaration de ses créances. En même temps, expliquez s’il existe un droit de garantie et soumettez les documents de preuve correspondants. De plus, elle stipule également que l’entrepreneur ne déclare pas correctement la priorité du projet de construction et ne peut pas bénéficier du droit à une indemnisation prioritaire selon le droit d’exclusion. D’après les dispositions juridiques ci-dessus, il est évident que l’entrepreneur doit déclarer la priorité du projet de construction dans les délais et conformément aux procédures légales, et fournir les preuves correspondantes, sinon il ne pourra pas exercer le droit à une indemnisation prioritaire pour le prix.

1. Procédure de déclaration de priorité

Bien que le processus de déclaration varie légèrement d’un cas à l’autre, le processus de dépôt est à peu près le suivant :

(1) Le titulaire de la priorité du projet de construction doit prendre l’initiative de contacter l’administrateur afin de comprendre la méthode de déclaration des droits des créanciers et les documents justificatifs requis ;

(2) Rassembler les preuves pertinentes pouvant prouver l’établissement de la priorité du projet de construction, et les organiser et compiler en un livre selon les exigences du gestionnaire ;

(3) Déclarer la priorité du projet de construction au gestionnaire dans le délai fixé par le tribunal, soumettre les documents justificatifs et recevoir la réception de la déclaration de priorité ;

(4) L’administrateur procède à un examen basé sur les documents de soutien et émet une conclusion sur l’examen des droits des créanciers ;

(5) Si l’entrepreneur n’est pas satisfait de la conclusion de l’examen, il peut soumettre une demande de révision au gestionnaire ;

(6) L’assemblée des créanciers doit réexaminer à nouveau selon les besoins de la demande de révision de l’entrepreneur et émettre une conclusion d’examen ;

(7) Si l’entrepreneur reste insatisfait de la conclusion de l’examen, il doit engager une action devant le tribunal populaire pour confirmation des droits des créanciers dans les 15 jours suivant la fin de l’examen.

2. Documents de déclaration de priorité

Lors de la soumission d’une preuve de priorité pour des projets de construction, l’entrepreneur doit généralement fournir deux ensembles de matériaux de soutien, l’un est l’original et l’autre une copie. Après que le gestionnaire a vérifié que la copie est cohérente avec l’original, il doit retourner l’original à l’entrepreneur. Bien que les preuves varient d’un cas à l’autre, les preuves suivantes sont généralement requises :

(1) Le « contrat de construction » sert à prouver qu’il existe une relation juridique juridique et efficace entre l’entrepreneur et l’employeur, et que les deux parties s’accordent sur le montant et la méthode de paiement du projet dans le contrat ;

(2) « Rapport d’acceptation d’achèvement » pour prouver que le contrat de construction du projet a dépassé l’acceptation d’achèvement et respecte les conditions de paiement ;

(3) « Déclaration de règlement du projet », qui sert à régler le projet avec l’employeur et à déterminer le prix du projet ;

(4) Les matériaux de preuve qui revendiquent le droit de priorité à recevoir le prix du projet sont réclamés, et il est proposé de prouver que la priorité est revendiquée dans un délai raisonnable de la priorité du projet de construction ;

(2) Confirmation de la priorité du projet de construction

Dans les procédures de faillite, toutes les créances déclarées doivent être examinées par l’administrateur et une liste des créances doit être préparée par l’administrateur, tous les créanciers votant pour les confirmer lors de la première réunion des créanciers. Pour bénéficier de la priorité des projets de construction, le consentement de l’assemblée des créanciers est également nécessaire, et le tribunal populaire rendra une décision pour confirmer toutes les revendications approuvées par vote. Si le titulaire de la priorité a des objections aux droits du créancier, il peut intenter une action devant le tribunal populaire, et le tribunal acceptant la faillite aura compétence pour clarifier si le droit d’exclusion est valide par le biais de litiges.

Selon les articles 8 et 9 de l’Interprétation judiciaire III de la loi sur la faillite, si le contractant a une objection aux créances enregistrées dans la déclaration des droits du créancier, il doit expliquer les raisons et la base juridique à l’administrateur. L’administrateur doit expliquer ou ajuster l’objection. Si l’entrepreneur reste insatisfait après l’explication ou l’ajustement de l’administrateur, ou si l’administrateur n’explique pas ou ne modifie pas, il doit engager une action en justice ou un arbitrage pour confirmer les droits du créancier dans les 15 jours suivant la fin de la vérification de la réunion des créanciers. Si l’employeur et le contractant concluent un accord d’arbitrage avant l’acceptation de la demande de faillite, l’existence de cet accord exclut l’autorité compétente du tribunal populaire, il devrait donc s’appliquer à l’institution d’arbitrage sélectionnée pour arbitrage conformément à l’accord. Si aucun accord d’arbitrage n’est conclu, une action en justice peut être déposée auprès du tribunal populaire pour accepter la faillite.

(3) Compensation pour la priorité du projet de construction

Le titulaire prioritaire du projet de construction a le droit de priorité à recevoir une indemnisation pour le projet de construction, mais la propriété du bien reste au nom du débiteur, et ses actifs doivent être gérés et réalisés par l’administrateur de la faillite. Selon les articles 111 et 112 de la loi sur la faillite, la succession de faillite doit être formulée par l’administrateur de la faillite afin d’élaborer un plan de gestion et un plan d’évaluation, puis de les soumettre à l’assemblée des créanciers pour vote et mise en œuvre après approbation. Dans la plupart des cas, les biens du débiteur sont réalisés aux enchères, et le prix de la vente aux enchères est remboursé selon l’ordre de paiement prioritaire. Si les fonds du projet de construction de l’entrepreneur ne peuvent être entièrement remboursés par la vente aux enchères du projet, la partie impayée sera classée comme créances ordinaires et distribuée dans la même proportion que les autres créances ordinaires.

7. L’ordre de remboursement de la priorité du projet de construction dans la procédure de faillite

L’article 807 du Code civil accorde à l’entrepreneur la priorité sur le projet de construction qu’il réalise par le biais du travail, ce qui est une priorité légale et ne nécessite pas d’accord préalable entre l’entrepreneur et l’employeur, ni de s’enregistrer auprès des autorités compétentes.

Selon l’article 113 de la loi sur la faillite et l’article 3 de l’Interprétation judiciaire II de la loi sur la faillite, l’ordre de liquidation et de remboursement des faillites est : droits de garantie, frais de faillite, dettes de prestations communes, créances des salariés, impôts et créances ordinaires.

En ce qui concerne la nature du droit de priorité des projets de construction dans les procédures de faillite, la pratique judiciaire actuelle le considère comme une forme de droit d’exclusion. Dans les procédures de faillite, conformément à l’article 36 de l’Interprétation judiciaire I des projets de construction, la priorité des projets de construction prime sur les droits hypothécaires, les droits de gage et d’autres droits garantis des créanciers. Autrement dit, la priorité des projets de construction prime sur d’autres revendications, y compris les créances garanties avec droits hypothécaires, droits de gage, etc. Lorsque le droit de priorité du projet de construction existe en même temps que le droit d’exclusion d’autres droits fondé sur le droit de garantie, le droit de priorité du projet de construction est compensé en priorité sur l’autre droit d’exclusion fondé sur ce droit.^[]

Ainsi, dans le règlement de la faillite, la priorité du projet de construction prime sur d’autres droits d’exclusion fondés sur des droits de garantie, c’est-à-dire que l’ordre de remboursement des droits prioritaires des projets de construction doit être priorisé avant le droit d’exclusion fondé sur les droits de garantie. (2016) Wan Min Zhong n° 491 Jugement soutient cette vision.

Auteur : Cabinet d’avocats Sichuan Qianhao Dong Honglin He Wei

Source : Comité professionnel du droit immobilier et de la construction de l’Association des avocats de Chengdu

Cet article est l’opinion personnelle de l’auteur et ne représente pas la position de l’Association des avocats de Chengdu

Les avocats de la ville sont invités à soumettre leurs soumissions, et l’email de soumission : cdlxxc@163.com