Le 1er janvier 2022, l’accord de libre-échange entre le gouvernement de la République populaire de Chine et le gouvernement royal du Cambodge (ci-après appelé « Accord de libre-échange sino-cambodgien ») est officiellement entré en vigueur, constituant le premier accord de libre-échange signé par la Chine après le déclenchement de l’épidémie et le premier accord de libre-échange à établir de manière indépendante un chapitre de coopération dans l’initiative « Ceinture et la Route ». Le Cambodge a beaucoup bénéficié dans le cadre de coopération de l’initiative chinoise « Ceinture et Route », notamment dans la construction d’hydroélectricité, de routes, de ponts, d’aéroports et de ports. De plus, l’autoroute en construction a également joué un rôle dans la promotion de l’ouverture du cercle économique de la capitale et dans la dynamisation de l’économie le long de la route, et investir dans l’immobilier cambodgien sur cette base est également devenu une tendance. Cet article analysera les questions liées à l’investissement dans l’immobilier cambodgien du point de vue de la réglementation des investissements au Cambodge.

1. Le système juridique des investissements au Cambodge

(1) Loi cambodgienne sur l’investissement

La Loi sur l’investissement régit les activités d’investissement de tous les Cambodgiens et étrangers au Cambodge, et stipule clairement les autorités d’investissement, les procédures d’investissement, les garanties d’investissement, les politiques d’incitation, la propriété et l’utilisation des terres, l’usage du travail, la résolution des conflits, etc. Le Conseil cambodgien de développement, l’autorité d’investissement, est la seule agence de service à guichet unique responsable de la reconstruction, du développement et de la supervision des investissements, composée de la Commission cambodgienne de reconstruction et de développement et de la Commission cambodgienne des investissements. L’agence est responsable d’évaluer et de prendre des décisions sur toutes les activités de projets de reconstruction, de développement et d’investissement, d’approuver les projets d’investissement éligibles soumis à l’enregistrement par les investisseurs, et de délivrer un certificat d’enregistrement final. Cependant, pour les projets d’investissement soumis aux conditions suivantes, ils doivent être soumis au Bureau général du Cabinet pour approbation : (1) le montant de l’investissement dépasse 50 millions de dollars américains ; (2) impliquant des questions politiquement sensibles ; (3) l’exploration et le développement des minéraux et des ressources naturelles ; (4) peut avoir des effets négatifs sur l’environnement ; (5) Projets d’infrastructure, y compris BOT, BOOT, BOO et BLT ; (6) Stratégie de développement à long terme. La loi sur l’investissement stipule la propriété et l’utilisation des terres : (1) La propriété des terres utilisées pour des activités d’investissement doit appartenir à une personne physique cambodgienne ou à une personne morale détenant directement plus de 51 % des parts d’une personne physique ou morale cambodgienne ; (2) Les investisseurs sont autorisés à utiliser les terres par le biais de concessions, de baux à long terme indéfinis et de baux renouvelables à court terme. Les investisseurs ont le droit de posséder des biens immobiliers et des biens privés sur le terrain et de les utiliser comme garantie.

(2) Réglementations sur les droits de propriété du logement au Cambodge

La loi sur les droits de propriété immobilière pour les étrangers stipule que les étrangers possèdent des droits de propriété au Cambodge :

1. Les étrangers disposant de conditions suffisantes conformément à la loi peuvent posséder des droits de propriété sur la partie privée de la maison multipropriétaire et bénéficier des avantages offerts par la partie publique.

2. Les étrangers sont autorisés à posséder des droits de propriété dans la partie privée du premier étage et au-dessus du premier étage d’une maison multipropriétaire, mais les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des droits de propriété en bas ou en dessous. La proportion et la méthode de calcul des droits de propriété des étrangers dans la partie privée d’une maison multipropriétaire doivent être prescrites par décret gouvernemental.

3. Seule la partie privée des droits de propriété de la maison multipropriétaire peut être attribuée à la propriété privée, et la partie publique de la maison multipropriétaire doit être réservée à l’usage commun de tous les propriétaires de la maison multipropriétaire.

4. Quoi qu’il en soit, les terrains situés dans la zone où se trouve la maison multipropriétaire ne devraient pas appartenir au propriétaire public spécial.

5. Les étrangers ne peuvent pas posséder de droits de propriété sur la partie privée d’une maison multipropriétaire située à moins de 30 km de la limite terrestre, sauf si la maison multipropriétaire se trouve dans une zone économique spéciale, une zone à forte concentration de résidents et une zone spécifiée par le Gouvernement royal du Cambodge.

6. Dans le cas de la construction de logements multipropriétaires sur des terrains loués à un tiers, les étrangers peuvent louer la partie privée pendant longtemps, tout comme les citoyens du Royaume du Cambodge.

2. Réglementations sur les méthodes d’investissement

1. Investissement direct étranger

Les activités d’investissement au Cambodge sont relativement souples et ne sont pas soumises à des restrictions de nationalité (sauf pour les dispositions de la loi foncière sur les droits fonciers). Sauf dans les zones où les étrangers sont interdits ou restreints d’intervenir, les investisseurs étrangers peuvent librement mettre en œuvre des projets d’investissement en s’enregistrant auprès du ministère du Commerce sous forme de particuliers, de partenariats, d’entreprises et d’autres organisations commerciales, et en obtenant les licences commerciales pertinentes. Cependant, les projets qui souhaitent bénéficier d’incitations à l’investissement doivent demander l’enregistrement auprès du Conseil cambodgien de développement et obtenir le certificat final d’enregistrement avant leur mise en place. Les projets d’investissement ayant obtenu des licences d’investissement sont appelés « projets d’investissement qualifiés ».

2. Coentreprises

Des projets d’investissement qualifiés peuvent être créés sous forme de coentreprises. Une coentreprise peut être composée d’une entité cambodgienne, d’une entité cambodgienne + étrangère, ou d’une entité étrangère. Les agences gouvernementales du royaume peuvent également agir en tant que coentreprises. Il n’y a aucune restriction sur la nationalité ou la participation des actionnaires, sauf pour les coentreprises qui possèdent ou ont l’intention de posséder des terres ou un intérêt dans le Royaume du Cambodge. Dans ce cas, le ratio maximal combiné de détention des personnes physiques ou morales d’entités non cambodgiennes ne dépassera pas 49 %.

Actuellement, les étrangers investissent principalement en investissements personnels, et la plupart de ces investissements personnels sont principalement des investissements immobiliers ; afin d’éviter les risques juridiques liés à l’investissement dans l’immobilier cambodgien, il est nécessaire de distinguer les types de droits fonciers au Cambodge, et l’auteur suivant expliquera plus en détail les types de droits fonciers au Cambodge.

3. Classification des droits fonciers au Cambodge

Selon la loi sur la propriété de 2010, les étrangers basés au Cambodge peuvent également posséder le titre de propriété de certains biens. Cependant, ces titres sont limités aux bâtiments comportant des actes de propriété, qui ne sont accessibles qu’aux immeubles d’appartements nouvellement construits. Selon les règles de propriété foncière, les investisseurs étrangers ne peuvent légalement pas posséder des appartements au rez-de-chaussée, et la proportion de tous les logements investis à l’étranger ne peut atteindre qu’un maximum de 70 % d’un complexe de condominiums. Cependant, les étrangers peuvent louer une maison foncée jusqu’à 50 ans et renouveler le bail pour 50 ans.

Le Cambodge a adopté la loi foncière en 1989, une version révisée de la propriété privée des terres en 2001, et la loi foncière de 2001 a créé un système d’enregistrement foncier pour l’octroi de droits fonciers, qui est toujours en vigueur aujourd’hui. Depuis, plus de 2 millions de titres fonciers ont été délivrés aux résidents cambodgiens. Il existe désormais quatre formes de droits de propriété au Cambodge : les titres durs, les titres souples et la propriété privée des complexes de copropriété – à savoir les titres d’acte et les titres LMAP très sécurisés.

1. Droits de propriété tangibles

Les droits de propriété durs sont la forme la plus puissante de propriété au Cambodge et le meilleur titre foncier. Le certificat de titre strict est délivré par le Bureau de gestion et d’urbanisme de l’État. Le titre de propriété strict inclut des détails pleinement reconnus par le département national des terres et le bureau des terres. Il existe deux types de droits de propriété dure : l’un est le certificat de propriété immobilière (certificat d’utilisation des terres) ; L’un est le certificat de propriété immobilière (certificat d’utilisation de la maison), qui peut être hypothéqué à la banque pour des prêts. Cependant, lors du transfert de droits de propriété tangibles, une taxe de transfert de 4 % doit être payée, et les droits de propriété sont valides à jamais.

2. Droits de propriété doux

Les droits de propriété souples sont la forme de propriété la plus courante et constituent une forme de droit foncier reconnue par les gouvernements locaux. Les droits de propriété souples sont délivrés par les districts administratifs locaux ou les bureaux de district, non pas au niveau national, mais constituent aussi une forme légale de propriété. Afin d’éviter la taxe sur les transactions et certains autres frais, la plupart des transactions immobilières d’occasion sont encore effectuées sous forme de droits de propriété souples, et la période de validité est soumise à l’enregistrement effectif. Cependant, la plupart des nouvelles transactions de projets de logements sur le marché se font sous forme de droits de propriété durs, car les droits de propriété durs sont la forme la plus durable et la plus fiable de droits fonciers.

3. Droits de propriété partagés

Le titre partagé est la forme la plus récente de propriété et vise à permettre aux étrangers de posséder légalement des biens au Cambodge. Les étrangers peuvent acheter des droits de propriété dans des immeubles de grande hauteur au-dessus du deuxième étage, ce qui est rare au Cambodge mais connaît une croissance rapide. Le 24 mai 2010, le Cambodge a promulgué la Loi sur la propriété étrangère. Cette loi vise à permettre la copropriété des biens par des étrangers. Cependant, les étrangers ne peuvent toujours pas posséder de droits de propriété foncière. Ce type de propriété désigne un bâtiment ou un bâtiment avec plusieurs propriétaires, certaines parties appartenant entièrement à un seul propriétaire (unité privée) et d’autres parties détenues conjointement par tous les propriétaires (espaces communs). Les droits de titre partagé ont été étendus aux commerces, en particulier dans les immeubles de bureaux partagés.

4. Droits de propriété LMAP

Le système de titres LMAP (Land Management Project) a été introduit par la Banque mondiale au Cambodge afin d’améliorer la sécurité des titres fonciers via la gestion foncière, l’urbanisme et les départements de construction. Selon ce modèle, toutes les terres au Cambodge doivent être enregistrées avec des coordonnées GPS. Si vous avez déjà des droits de propriété LMAP et que vous avez conclu un accord frontalier avec les parties voisines, alors tous les différends frontaliers peuvent être résolus et c’est la forme de droits de propriété la plus sûre.

4. Réglementations pertinentes sur l’achat et le transfert

(1) Lors de l’achat d’un bien immobilier

Pour déterminer la légalité d’un titre avant d’acheter un logement, les acheteurs doivent vérifier le titre strict du promoteur et le plan directeur du projet, puis vérifier auprès du ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et de la Construction.

L’accord de vente et d’achat d’un bien doit préciser en détail les détails du titre divisionnaire et de la location. Si le contrat ne comporte pas les conditions correspondantes, cela constitue un signal de risque clair pour les acheteurs.

Après que le promoteur a remis la maison, il doit gérer les droits de propriété pour éviter que de mauvais constructeurs ne la prennent comme hypothèque.

En ce qui concerne les prêts immobiliers, bien que difficiles, il est tout de même possible pour les étrangers de se qualifier pour un prêt immobilier s’ils se trouvent au Cambodge. Certains projets de développement ont des partenariats avec des institutions bancaires qui peuvent aider pleinement les expatriés à acquérir des biens. Par exemple, Peninsula Royal View et Angkor Tianyi en coopération avec RHB Bank of Cambodia, et le projet WorldBridge Sports Village en coopération avec la Sathapana Bank (CCB) du Cambodge et le Maybank (Maybank) du Cambodge. Si vous souhaitez réussir la demande, vous devez fournir un passeport valide, un certificat de travail, un contrat ou certificat de travail, un relevé bancaire et d’autres informations. En général, selon la situation réelle de la personne, les exigences du prêt varient également, ce qui nécessite une réunion et une communication avec le caissier de la banque. Les trois principaux termes à considérer pour un prêt immobilier cambodgien sont : le montant du prêt, le taux d’intérêt et les conditions du prêt.

La loi cambodgienne sur la propriété étrangère (2010) prévoit la pleine propriété pour les ressortissants étrangers, à condition que jusqu’à 70 % des unités puissent être achetées. Dans le centre-ville de Phnom Penh, la demande pour des unités en pleine propriété est forte. En raison de la forte demande, une fois le bâtiment achevé, la part du quota que les ressortissants étrangers peuvent acheter peut être complète, et même s’ils détiennent une importante somme d’argent en main, ils ne pourront pas acheter un ensemble d’unités de première main. Par conséquent, l’achat de biens sur plan au Cambodge est courant. Dès le début, ils peuvent donner la priorité aux meilleurs appartements en termes d’étage et d’orientation, et bénéficier d’un avantage en termes de prix, car les promoteurs doivent lever des fonds pour favoriser le bon déroulement du projet, et ils offrent généralement des incitations spéciales aux premiers acheteurs ; en plus des promotions de réduction de prix, ils promettent également des rendements locatifs, des options de financement, des plans de personnalisation précoce et d’autres mesures préférentielles. Le rendement locatif garanti (GRR) est un revenu locatif futur garanti par le promoteur ou la société de gestion à l’acheteur du bien immobilier pendant toute la durée du contrat après la signature du contrat d’achat. Le taux de rendement net standard du Cambodge varie généralement de 4 % à 9 %, généralement tous les 2 à 5 ans. Cependant, il faut plus réfléchir pour garantir l’authenticité des rendements locatifs et leur valeur à long terme.

(2) Lorsque les droits de propriété sont transférés

Tout d’abord, nous avons appris des règlements ci-dessus que les étrangers ne peuvent pas acheter de terrains au Cambodge, mais ne peuvent acheter que des bâtiments de plus de deux étages, donc la seule forme de droits de propriété autorisée aux étrangers est la sous-propriété. Ainsi, si nous voulons transférer le bien immobilier que nous possédons, il s’agit en réalité de changer le nom et le transfert du certificat de titre de propriété que nous possédons, alors les frais de transfert concernent principalement les frais d’intermédiaire, les taxes de transfert et les frais de gestion. L’intermédiaire général facturera des frais de 3 % à 5 % des frais de transaction de la maison du vendeur. La taxe de transfert doit être payée à l’unité provinciale ou municipale où se trouve la propriété, et les frais d’enregistrement pour le transfert de droits de propriété sont principalement divisés en deux situations : (1) Si la propriété est vendue, vous pouvez changer directement l’identité de l’acheteur auprès du promoteur sous la supervision d’un avocat, et vous devez payer des frais de changement de nom d’environ 500 à 1500 $ ; (2) Si l’acheteur de la maison existante doit payer la [taxe sur les transactions immobilières] à 4 % du prix annoncé payé par le gouvernement cambodgien, également appelée taxe de transfert. Après l’approbation des documents justificatifs par le Département des Terres, les mêmes documents et autres formulaires doivent être soumis au bureau des impôts. Le personnel fiscal local évaluera la valeur de la maison selon le périmètre et la méthode de calcul établis, puis émettra une liste de paiements d’impôts indiquant le montant spécifique du paiement. Après que l’acheteur a payé la taxe et que l’Administration fiscale de l’État a délivré le certificat de paiement de l’acheteur, le département foncier peut finaliser le transfert des droits de propriété.

Auteur : Huang Shaofei, cabinet d’avocats de la Banque de Chine de Pékin (Chengdu)

Source : Comité des professionnels du droit étrangers de l’Association des avocats de Chengdu

Cet article est l’opinion personnelle de l’auteur et ne représente pas la position de l’Association des avocats de Chengdu

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